專家觀點>名人樓市論壇
第一太平戴維斯陳超國：今日大嶼造地比明日大嶼更快
【明報專訊】特首林鄭月娥去年11月底發表《施政報告》 ，指已覓得330公頃土地可興建31.6萬個公營房屋單位，滿足《長遠房屋策略》未來10年(2021/22至2030/31年度)約30.1萬個公營房屋需求，進度之快出乎外界預期，雖然她未有提及發展私人住宅土地的進度，惟亦承諾將親自督導房屋土地供應。第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國在專訪中指出，若港府以創新思維積極造地，例如進一步發展大嶼山、改劃郊野公園及提高住宅用地地積比率，將可較明日大嶼更快地大規模增加住宅供應。
陳超國擁有二十多年資深專業地產服務策劃經驗，為行內公認經驗豐富的專家，並經常提供專業意見予香港及國內的主要地產發展商；他近日接受訪問時指出，目前本港樓價偏高，源於過去10多年港府均沒有大規模發展新市鎮，令住宅供應不足，而期內需求卻與日俱增，供不應求大幅推高樓價。
「其實本港人口在過去數十年一直都是高速增長的，你要想想為何早年土地供應並沒有現時般緊張呢？因為1950年代至1990年代每隔約10年都有一個好大的新市鎮出現，最早期的新市鎮是觀塘，當時我們稱為衛星城市，之後是荃灣、沙田(包括馬鞍山)、大埔、屯門、元朗、粉嶺、上水、天水圍、將軍澳，當中現時沙田及將軍澳均住數十萬人口，需要這樣才可以滿足人口增長及改善居住環境的需求，但為何1990年代開始發展將軍澳之後，過去近20年我們見不到有如此大規模的新市鎮落成呢？」
發展大嶼山東涌線附近更快捷
林鄭月娥去年11月接受傳媒訪問曾表示，現屆政府重視中長遠政策，一些如上屆政府的「揼石仔」造地工作，很容易無以為繼，將球場、運動場等改劃成插針樓，都只是「短暫止痛藥」，認為「既然每次都打餐死，倒不如打餐大，一次過開拓一、兩千公頃土地」，改善收地賠償、安置，並繼續舊區重建。
陳超國認同林鄭月娥大規模造地的政策方向，故此他亦贊成港府推動明日大嶼，但他亦強調，除此以外，港府可以更簡單快捷方法的造地，例如直接發展大嶼山現有土地，即由發展「明日大嶼」變「今日大嶼」，「目前大嶼山的發展主要集中在北部，而發展重鎮東涌亦只佔大嶼山很少的地方，既然現時由東涌已有鐵路通往市區，可否考慮東涌線在大嶼山加多一、兩個站，令車站上蓋或附近有更多土地可作發展用途呢？這是比較快可以釋放土地用途的方法」。
郊野公園土地包括棄置集水區
可重新規劃發展
目前大嶼山有不少土地撥作郊野公園用途，屬陳超國上述發展建議的重大阻力，他強調，港府若真心希望增加住宅土地供應，第一個方向便是更改土地用途，創造更多可作發展住宅用途的熟地向市場出售，當中包括發展郊野公園或相關邊陲地帶。
陳超國指出，郊野公園現佔本港整體土地面積近四成，認為特區政府現應着手檢討回歸前由港英政府在1976年所制定的《郊野公園條例》，由此釋放寶貴的土地發展資源，「全世界有哪一個大城市把近四成土地保留作郊野公園用途呢？這比例本身屬不合理地高，而且近半世紀一成不變」。他續說，部分規劃為郊野公園的土地，根本上並非供港人前往郊遊的郊野公園，而是已棄用的集水區，可以與時並進改劃住宅及其他發展用途，「目前本港已有兩大淡水湖儲存食水，是否要再保留這麼多水塘來儲水呢？例如賽西湖水塘、薄扶林水塘及城門水塘是否還有必要呢？若這些水塘屬不必要的話，相關集水區也是不必要，可改劃作住宅及其他用途」。
調高住宅地積比率可釋放土地潛力
除了積極改劃土地外，陳超國認為，港府亦可適當增加港九新界住宅用地的地積比率，令同一土地可興建更多樓面面積，釋放土地的潛力，「香港是一個高密度的城市，市民需要接受一個高密度的地積比率，這總比現時要住得『細、擠、貴』好吧！自從2003年SARS前後，港府為了抬高樓價，將很多市區用地的地積比率由過往的10倍大幅調低，九龍大部分地區現已降至7.5倍，紅墈及啟德不少土地的地積比率更低至5倍或以下，這樣的話，一幅地本來可以提供1000個單位，現只可以做到500個單位，這是自己設限給自己，或者說，港府沒有用好寶貴的土地資源；假如港府願意放寬地積比率，例如5倍回歸至10倍，可建樓面面積便增加1倍，雖然密集的居住環境的確是比較差的，但世界上有哪個大城市的住宅是不密集的呢？」
陳超國續說，由於附近交通配套不足，部分新界住宅土地的地積比率現時低至1倍以下，屬重大的土地資源浪費，同樣需要糾正，「近年發展商就所持有新界農地向城規會申請改劃作住宅發展用途，很多時候城市規劃許可所批出來的地積比率均很低，往往在1倍或以下，其理據是附近的基建設施配合不了高密度發展，故此只可以作低密度發展。我覺得此思維是不對的，既然你(政府)認為基建配合不了，為何不可以增容(擴建公路及鐵路)呢？」他強調，由於本港土地資源寶貴，港府應該減少批出低密度住宅、增加批出高密度住宅的規劃。