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第一太平袁志光：「活化工廈2.5」可大增住屋供應
【明報專訊】特首林鄭月娥將於10月14日公布《施政報告》，房屋政策仍然是市民關注焦點，本欄兩星期前開始專訪專家就此出謀獻策。今期受訪的第一太平戴維斯香港董事總經理及投資部主管袁志光有「大戶御用經紀」之稱，多名近年憑投資地產致富晉身《福布斯》富豪榜的均是其客戶。袁志光表示，即使本港近來挑戰重重，惟市民住屋需求仍熾熱，建議港府增加住宅供應，解決房屋供不應求的問題，當中包括短中長期增供應三招，分別是推出「活化工廈2.5」、 放寬新界住宅用地地積比率，以及盡早研究「明日大嶼」的可行性。
即使本港過去一年多以來先後經歷社會運動及新冠病毒疫情等挑戰，惟袁志光指出，由於住宅整體供應不足，樓價僅輕微下跌，而不同細分市場表現略有不同，他以豪宅市場為例說明，「我們可分兩個角度去看，第一個角度是新樓，例如Mount Nicholson、南豐深水灣徑8號或嘉里（0683）緹山仍然以很好的價錢成交，便宜一點發展商也不肯賣，又例如信和（0083）的St. George's Mansions最近每方呎售價是4萬多元，明顯高於於同區二手樓價，可見發展商是求價不求量，寧願賣得慢也不願賣得平；第二個角度是二手市場，當中又可分為兩類，第一類是一般業主，另一類是被財務公司『啄』落去的，我們見到市場上真正大折讓的成交，例如劈價兩成的基本上全部都是業主向財務公司借錢後，無力償還舉手投降被迫急賣的單位，一般業主則未有大平賣，最多只是減價5%，減多一點也不肯」。
袁志光認為，從上述事例可見，港人對居住的需求仍強勁，他也認同科大榮休教授雷鼎鳴早前受訪分析港人現在住得「細、擠、貴」的觀點，指港府應該增加住宅供應，解決港人住屋問題，以減低港人的怨氣。緊貼市場脈搏的他指出，本港住宅的確供不應求，但另一類物業——工廈卻明顯供應過剩，而後者可以更改用途作服務式住宅，某程度上成為住宅的替代品，「本港實際上仍有多少工業活動呢？相當有限，所以目前不少工廈屬空置的，若把工廈活化為服務式住宅，便可解決一部分房屋問題」。
工廈可免補價活化成服務式住宅
事實上，港府早於2010年已推出為期3年的「活化工廈」政策，容許工廈業主在不拆卸重建的情況下，免補地價將工廈活化作酒店或寫字樓用途，計劃於2013年到期後再續3年，至2016年共收到143宗申請，83宗獲批，最後只有40宗完成改裝；港府在2018年《施政報告》中宣布推出「活化工廈2.0」政策，條款與第一期相似，而根據發展局數據，截至今年6月底，共接獲44宗申請並有28宗獲批；港府今年1月再宣布因應提高3年內提供過渡性房屋單位至15,000個的目標，容許業主活化工廈改裝成過渡性房屋、即類似住宅的項目，惟至今市場反應冷淡。
袁志光分析，市場對今年初出台活化工廈為過渡性房屋的申請接近零，原因是它對業主的條款相當苛刻，例如經營期只有5年，期內須由非政府組織（NGO）代租，5年後能否繼續經營亦是未知之數，指港府不應該以扶貧角度來看此事，而應該是藉着活化工廈為服務式住宅，以滿足社會對住屋的殷切需求。他又建議港府可在下月公布的《施政報告》中，推出「活化工廈2.5」政策，容許擁有全幢工廈業權的業主，申請免補地價把該工廈改作服務式住宅用途，有效期至物業拆卸為止，並且由業主自行經營及招租，可以市場租金與租客簽訂不同年期的租約。
倡新界住宅地積比率大增至8倍
本港現有約1400幢工廈，涉及2000公頃熟地。袁志光指出，以一幢工廈樓高10層、每層2萬方呎計，可提供20萬方呎樓面，可容納2000人居住，假如有10幢工廈業主參與並獲批此計劃，便可以為2萬人提供服務式住宅，紓緩樓價高、租金貴的問題。他續說，假設業主由申請至獲批需時一年，設計改裝需時一至兩年，有關供應在3年內便可以到位，是短期增加港人居所的最有效方法；而這些由活化工廈所改建的服務式住宅須只租不賣、不可拆售，因此也不會與住宅市場直接競爭。他又估計，有關翻新裝修費用為每方呎2000元，業主活化一幢20萬方呎工廈須投資4億元，此舉亦可在現時疫市中製造就業、推動經濟。
至於中期增加住宅供應的方案，袁志光建議，可以把元朗、上水及粉嶺等新界地區眾多住宅熟地的地積比率由目前的1倍提高至與市區的8倍相若，同時擴闊路面、興建集體運輸系統以配合區內日後的人口增長。在現有機制下，發展商若希望提高地積比率，須由城規會審批，而城規會按慣例會諮詢區議會，若區議會否決，方案往往便會被推倒，他認為港府應該就此更積極介入，「政府及城規會要看的是大局(big picture)，而區議會只看自己區內，舉例說，當地居民目前住在地積比率1倍的低密度大宅中，住得很開心，當然不希望附近發展地積比率達8倍的屋苑，此舉會影響其現時自住物業的樓價；所以我覺得區議會應該只是諮詢機構，若港府及城規會決心要發展，聽取其意見後可以自行決定」。
籲盡快撥款研究明日大嶼
長期增地計劃方面，袁志光分析，明日大嶼可造地1700公頃，並且興建連接港島至新界西北的嶄新鐵路及公路，是非常大型的項目，由於坊間暫僅就此提供意向性的建議，故他贊成港府盡快向立法會申請撥款作可行性研究：「作為專業人士，我們抱開放態度去看此項目，研究完成才有更多資料及數據、知道有何好處及壞處，屆時再詳細討論，比現階段便下定論好。」他續說，即使該項目投資額料達6000多億元，惟屬分期興建，估計完工需時20至30年，理論上風險並非外界想像般大。