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呂承健曾投資50商舖：回歸23年經驗 投資緊跟政策
【明報專訊】昨日是本港回歸中國23周年，期內不論住宅、寫字樓、工廈及商舖價格均曾出現大幅波動，順應時勢及政策投資者方可賺取可觀財富。呂承健在1997年7月開始接手父母創立的宏基地產代理生意後，跟着6年物業市道曾反覆向下，而直至2003年中央推出自由行等挺港政策，他認定國策利好本港經濟，始於2004年起積極入市，包括買賣逾50個舖位，累計勁賺數千萬元；他又認為，中央近年推出一帶一路政策，東南亞國家樓市長遠受惠，2015年起亦代理馬來西亞樓盤在港銷售，至今已售出逾400套單位。
呂承健既是中小型物業代理行老闆，亦是資深物業投資者。他於1997年7月由加拿大多倫多大學經濟及商業系畢業後回流本港在父母的宏基地產工作，當時正值回歸初期，樓市仍然十分興旺，不少投資者亦積極借按揭炒樓，亦為跟着因亞洲金融風暴而出現的「樓災」埋下伏線，「他們的資金並不足夠，本身現金流亦不強，純粹靠借貸去買樓，換言之，十個煲只有幾個蓋，一有風吹草動便守不住」。
事實上，當年10月亞洲金融風暴席捲本港，金管局最終要以「挾息」來打擊國際炒家捍衛聯匯，隔夜拆息曾被挾上100厘，本港按揭利率曾升至近10厘，加上時任特首的董建華推出「八萬五」政策令住宅供應大增，樓價隨即年內大跌五成。
曾睹樓災投資者清袋 銘記勿過分借貸
呂承健回憶，當時不少曾是宏基地產客戶的投資者，由於無法按時就按揭還款而被銀行收樓，個別更因此破產，目睹這些失敗投資者的經歷，對初出茅廬的他來說是寶貴一課，「由於睇過其他人怎樣輸身家的經驗，我對此很有戒心，體會到要投資一個物業，現金流屬非常重要，要確保自己手頭上有足夠的資金應付短期債務，也就是說，不要過分借貸， 否則你即使曾經擁有幾多物業也好，守不住最後仍是一無所有」。
1998年8月港府斥千億入市買股擊退國際炒家後，亞洲金融風暴落幕，本港經濟及樓市亦曾出現一年多的小陽春，呂承健留意到，個別投資者將一個住宅物業分間成多個套房收租，可以提升租金收入，增加現金流；但由於他當時仍未看清楚樓市方向，未有進軍住宅，而是小試牛刀，在2000年以7萬元買入九龍灣宏光樓的一個車位，「該車位位於我們宏基地產地舖之上，買入前我已做足功課，評估其市值是10萬元，結果亦僥倖在拍賣場上以底價7萬元買入」。
SARS淘大花園變空城 樓價見底
不過，隨着美國2000年首季科網泡沫爆破，本港科網熱潮亦隨即退溫，不少投資者損失慘重，經濟及樓市再跌入谷底，呂承健坦言，當時宏基地產也面對艱難的經營環境，他甚至曾考慮轉行，「當年我也是後生仔，搵唔到食便會考慮做另一樣工作」，但由於希望繼承父母的生意才堅持下去。
呂承健表示，本港住宅樓價在回歸首6年急插七成，2003年SARS後始見底，而SARS期間在宏基地產位於宏光樓地舖附近的淘大花園更是疫情重災區，令他刻骨銘心，「一個原本人口密集的地方，可以在一夜間無晒人，這其實是一件幾恐怖的事，令我知道這個世界沒有事情是不可能的；當時是本港首次發生類似疫情，大家也不知道怎樣應對，部分人對樓市完全失去信心，不惜低價賣樓也要急於套現，結果亦令樓價跌至見底」。
2003年推自由行 樓市轉捩點
2003年5月本港SARS疫情開始受控，同年6月底至7月初時任國務院總理溫家寶隨即訪港，其中一項行程是到淘大花園進行家訪，又訪問醫治了不少SARS病患者的沙田威爾斯親王醫院，令呂承健對本港經濟及樓市前景信心增強，跟着中央的確出台自由行等惠港政策，走在前線的他亦感到樓市出現由跌轉升的轉捩點，「當時整個市况完全扭轉了，很多人出來搵樓、希望買樓」。
看準巿况回升，呂承健於2004年首度入市買樓，以200多萬元購入麗港城一個639方呎的單位，並且於未完成成交前便「摩出」，短短3個月賺取10多萬元；至2005年他在前輩教路下，得悉短炒舖位可以在短短半年內勁賺五成，於是由主力炒住宅轉為炒舖，在2005年至2012年期間買賣逾50個舖位，獲利數以千萬元，他形容自己是把握到期內自由行政策實施後國際品牌蜂擁進駐本港所帶來商舖賺錢好時機，「其實我不是叻，而是把握到機會，當時見到有這個勢頭、有這個升浪，認定商舖這個升浪，便不作他想去投資商舖」。
憂港物業價格過高 2015年轉戰海外
呂承健亦早着先機留意到本港舖市在2012年至2013年期間見頂，2012年起轉投其他物業市場，包括斥資逾千萬元在東九龍買入連天台的複式單位自住至今，又因應港府推出活化工廈的政策，在新蒲崗買入兩層半工廈樓面改建為商務中心拆售，均取得理想回報，惟自從2015年開始，他擔心本港物業價格已過高，轉為觀望為主，「始終樓市在2003年以來已上升10多年，我覺得樓市不會永遠上升，1997至1998年見到其他投資者失敗的經驗令我很有戒心，只會有低水的投資項目才會考慮；我也不會羨慕人家（借爆買樓）賺幾多錢，因為既然他去承擔這麼高的風險，能夠賺取高回報也是應該的」。
在2005年至2012年期間，呂承健除了買賣逾50個舖位外，亦保留10多個舖位作長期投資，當中至今大部分已還清按揭，即使近年本港舖市因社會運動及新冠肺炎疫情又走進低谷，他亦具備實力持貨等復蘇，「大家看看香港這麼多年的歷史，每次都是過了最壞的時間後，香港都會比以前更好，所以我不擔心，會繼續長線持有這些舖位」。