moneymonday
指數/外匯
明報APP

專家觀點>名人樓市論壇

凱龍瑞何震東:商廈引入餐飲會所「抗疫」

【明報專訊】過去一年本港先後爆發社會運動及新冠肺炎疫情,GDP連續三季收縮,經濟活動減少,營商信心轉弱,打擊商廈需求,有關租金已由去年高位跌近兩成,為不少商廈業主帶來挑戰。房地產私募基金凱龍瑞中國香港首席執行官何震東,早年伙拍宏基資本(2288)投資拆售觀塘及長沙灣工廈賺取可觀回報後,近年轉攻中區、灣仔及尖沙嘴甲廈,目前亦扭盡六壬為今年首季開業的灣仔凱聯加入餐廳、酒吧及會所等元素增值招租,至今出租率亦近六成,目標是年底前悉數出租。

何震東本周二早上應約在灣仔凱聯接受訪問,該甲廈位於謝斐道,在灣仔及銅鑼灣兩個地鐵站之間。凱龍瑞是擅長低買高賣商廈的房地產私募基金,集團在2011年伙拍宏基資本,分別佔26%及74%股權,以3億多元收購位於觀塘海濱道工廈,呎價僅2000元,補地價拆樓重建發展成商廈,即現時的宏基資本大廈,每呎總發展成本低於5000元。該項目在2012年預售,平均每呎售價近9000元,2014年物業落成交付,故凱龍瑞的投資在短短3年內便勁賺近倍。

2011年重建觀塘工廈拆售 3年倍賺

何震東在是次訪問中,對當年投資此項目勁賺的經驗記憶猶新,「觀塘現已是中區以外第二個核心商業區(CBD),領展(0823)、會德豐(0020)、億京、內房綠景在區內均有甲廈項目,區內亦有行人海濱長廊;而我們在2011年買入該工廈時,該區仍然是工業區,有不少躉船排隊泊碼頭。我們在2012年賣樓時是一層一層賣,有20多層樓面發售,3日內收到200多張票,超額認購近10倍,隨即售罄」。

投資觀塘宏基資本大廈一戰成名後,何震東帶領凱龍瑞在2015年再伙拍宏基資本收購位於長沙灣永康街55號工廈,收購樓面呎價3000多元,不補地價、拆樓發展為工業寫字樓,建築成本每呎2000多元,2016年分間為239個單位拆售,平均每呎售價8000多元,2018年落成為今日的匯創坊,同樣賺取可觀盈利。

13.5億購王子酒店重建凱聯

凱龍瑞捉緊過去10年收購工廈重建拆售的賺錢機會,何震東亦務實地說:「上述項目的確很成功,但都是以前的事了。」他表示,近年凱龍瑞在上環、灣仔及尖沙嘴亦收購5個商廈項目,當中有4個項目仍然在發展階段,只有灣仔凱聯在去年底重建落成、上季開始招租,亦是他是次接受訪問擬介紹的重點;他坦言,隨着過去一年社會運動及新冠肺炎疫情爆發,本港整體商廈租金已從高位回落兩成,而灣仔區近月亦有個別商廈每呎月租20多元的成交個案,指在大環境不可改變的情況下,要靠提供增值服務來提高凱聯的租值。

何震東表示,凱龍瑞2017年底以13.5億元買入凱聯的前身王子酒店、2018年底交收後,斥資2億元翻新重建,安裝玻璃幕牆、更換電梯及空調,所有酒店房間拆掉,變身為現時的綜合寫字樓。他指出,在凱聯現有18層樓面中,只有6層為傳統寫字樓,另外6層屬提供增值服務的寫字樓,餘下6層則作為餐廳、酒吧及會所用途,設有20間套房,當中部分餐廳由有在同區營運米芝蓮火鍋店經驗的團隊經營,將向集團繳付定期租金及提成營業額。

提供優質配套增值 非「鬥平」

灣仔甲廈林立,亦有個別商廈全幢作食肆用途,但像凱聯般不同樓面作不同用途屬比較罕見,何震東表示,希望藉着這些優質配套提升該商廈的租值,「這幢樓本身屬舊樓,若我們不做好配套的話,翻新後最高只可去到B+或A-級商廈,而在灣仔寫字樓『鬥平』招租的話可以去到好平,我們不想做『鬥平』的產品,於是決定放多些元素入去,客戶來租一層寫字樓或一間房,也可以享用眾多會所設施,這便是增值服務」。

何震東指出,凱聯位於4樓的會議室,設有兩部大型投影機,可供數十人舉辦研討會,集團亦可在場內提供餐飲服務,希望可以吸引區內商會、保險、中介或其他大型機構利用該平台開會或宴會;而全幢大廈設有20間套房,均設有電視機及投影機,可以為客戶提供私隱度高的會議、聚會或餐飲空間。

三分一樓面作餐飲 疫情受控生意好轉

至於新冠肺炎疫情帶來的影響,何震東表示,凱聯在農曆年後才取得餐廳及酒吧牌照,堪稱首當其衝,「當時是大家最擔心疫情的時候,公眾外出食飯的確有風險,我們對2月的生意基本上不強求,不勉強去大力宣傳,到3月港府宣布限聚令,我們亦很配合增加飯枱的距離」。不過,他指出,隨着近月本地感染的個案大幅減少,市民亦增加外出用膳,故此旗下餐廳的生意亦已顯著好轉,午市中菜廳入座率逾七成。 

至於凱聯的寫字樓則於3月落成招租,何震東透露,已租出不少樓面,月租介乎30至40元,租務情況比預期理想,「很多租戶留意到中環甲廈租金回落不大,於是轉到金鐘或灣仔租用寫字樓」;他透露,目前該商廈出租率近六成,餘下近四成待租樓面中,有6至7層屬寫字樓及商業樓面,目標是年底前滿租。

商廈租金受壓 先求提高租值

總結是次訪問時,何震東表示,由於過去一年本港面對不少挑戰,故此商廈整體出租率回落,租金亦跟隨受壓,他希望隨着疫情慢慢好轉,而社會運動的高峰期亦已過去,租金於現水平可以築底回升。他又說,本港商廈平均租金回報率約2厘,即使央行近月大舉印錢救市,可望推升物業估值,但他不預期本港投資者對甲廈要求的租金回報率可顯著下跌,強調目前他首先希望提高凱聯租值,之後才會善價而沽。

明報記者 葉創成

[名人樓市論壇]