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內房回暖 三大外資行測後市 瑞銀林鎮鴻：樓價料平穩 大灣區挑戰較大
【明報專訊】多隻內房股本周公布5月合約銷售額均理想，反映內地樓巿已從新冠肺炎疫情復蘇，股價近日亦普遍向好（見表）。本欄今期由瑞銀投資研究部香港／中國房地產研究主管林鎮鴻、瑞士寶盛私人銀行亞洲投資總監兼投資管理部主管Bhaskar Laxminarayan，以及安盛投資管理新興亞洲高級經濟師姚遠，分析最新形勢；三人不約而同均看好內地經濟增長前景，對內房前景審慎樂觀。
林鎮鴻指出，要分析內地樓市走勢，關鍵還是要看國策，國家領導人上月底全國兩會強調「房住不炒」，與過去幾個月的立場屬一致，故市場不應該期望房策會有大規模的放鬆，樓價因此亦難有大升空間，「房價一漲的話便會面臨調控，例如早前深圳二手房價開始上漲，監管當局便馬上出來發聲，所以今年內地整體樓價料保持平穩」。
根據林鎮鴻的分析，現時內地樓市正受流動性及購買力兩個「一正一負」因素的影響，5月內房銷情改善，原因是流動性充裕的因素暫佔上風，但現階段很難準確預測哪個因素主導今年餘下時間樓價走勢，有可能兩個因素會互相抵消，故他預測今年全年樓價持平。
流動性強抵消購買力弱 樓價料橫行
「第一是流動性的因素，從上月底閉幕的全國兩會也可以看到，今年國家對信貸還是比較支持的，今年信貸增速可能明顯高於去年，例如社會融資規模料增長13.8%，今年料也會有一次或以上降準，從過去經驗來看，肯定會有一些資金將流向內房。事實上，國家在印錢或放水，也會令民眾認為房地產會有保值的作用，故此增加買房意願，這對房地產市場是一個比較正面的因素」。
「第二是購買力的問題，因為疫情對中國經濟以至全球經濟，特別是對歐美經濟都有比較大的不利影響，所以我們也要考慮這會否對內地依賴出口的區域、例如大灣區經濟有比較負面的衝擊，從而影響當地住宅購買力；我們在5月進行調研，從北京、上海及大灣區比較領先的房地產中介了解到，不同地區的分化情况比較嚴重，與出口比較相關的地區，更具體來說，便是大灣區（尤其是廣州、佛山及東莞）經濟及樓市購買力的恢復較受到（外圍經濟轉差）負面的影響」。
大灣區受累外圍 表現料不及長三角
地區方面，林鎮鴻預料內地一二線城市的表現會比較好，長三角樓市的需求也會比較突出。另外，他亦提醒，受新冠肺炎疫情影響，內房整體銷售在首季曾大跌兩至三成，即使在本季開始料逐步改善，料難完全收復失地，全年銷售量料按年下跌7%；而全年房地產投資則料按年增長5%。