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德事商務中心劉春月：擁跨國企業租戶 疫市成拓展契機
【明報專訊】德事商務中心（The Executive Centre）1994年在本港成立，現時在國際金融中心、冠君大廈及太古廣場等甲廈，以至在亞太及中東地區32個城市經營135個靈活辦公室空間，去年營業額達2.36億美元；其港澳台董事總經理劉春月接受專訪時表示，集團最大競爭優勢是多年來憑着優質服務累積眾多跨國企業租戶，例如facebook在2014年來港開設首個辦事處也是落戶旗下辦公室。她看好本港作為國際金融中心及商務中心帶來的優質甲廈需求，相信疫情遲早否極泰來，目前擬趁甲廈業主態度軟化，物色新址拓展業務。
新冠肺炎疫情今年以來先後在內地及全球爆發，本港不少企業亦實施員工在家工作安排以避免疫情擴散，恒生銀行私人銀行及信託服務主管陸庭龍較早前接受訪問時分析，是次疫情帶來其中一項的深遠及嶄新的影響是，大企業為了避免因為全幢甲廈出現疫情而突然關閉，所有員工需要隔離停工的風險，日後料將部分在核心商業區的工作崗位分流非核心商業區，此舉可能令將來核心商業區的甲廈需求減少。
事實上，據第一太平戴維斯統計，本港甲廈整體租金於上季按季下跌5.2%，期內灣仔/銅鑼灣及中環的租金跌幅最大（跌6.2%）；從去年底至上月底，中環及灣仔/銅鑼灣的寫字樓空置率分別由3.8%及4.6%上升至4.6%及5.3%。另外，雖然港股過去兩周從低位反彈，惟多隻以在核心區甲廈收租為主要業務的收租股或房託股價仍在低位徘徊。
設逾千呎公共空間 分間辦公室出租
每次本港經濟及房地產市場出現轉折點，都是重新洗牌之時，具備競爭優勢的企業不單可以生存，甚至有機會逆市拓展，劉春月上周應約在集團位於冠君大廈43樓及44樓的商務中心接受訪問，她首先當導遊帶領記者參觀裝修得美輪美奐的工作空間，兩層均設有逾千呎的公共空間，再分間為多個不同面積的辦公室出租，租戶除了可使用寬頻上網外，亦可以智能手機作為鎖匙開門，辦公室內設有智能電燈感應是否有人而作開關，寫字枱可以調校高度方便租戶坐卧及站立工作，工作環境的確頗為理想；而從租戶的名牌可見，當中不乏美國金融科技公司及標指500強企業，承租能力料強勁。
劉春月表示，德事商務中心由創辦人、主席及行政總裁Paul Salnikow於1994年成立時，只租用美銀中心一層樓面，當時商務中心的租戶主要是2至5人的小型企業，惟隨着過去26年本港作為國際金融中心及商業中心的角色愈來愈吃香，為集團帶來擴展機會，目前在港已設有13間商務中心，不少租戶均是跨國企業，員工達20人或以上。
有分析認為，由於本港中區主要甲廈均由幾大地產集團持有，形成寡頭壟斷、抬高價格，與倫敦及紐約等核心商業區（CBD）甲廈業權較分散的國際金融中心比較，本港的共享工作空間（Co-working space）發展空間有限，近來市况逆轉亦有不少相關企業經營困難。
擁三優勢 甲廈業主是伙伴非對手
劉春月認為，本港中區甲廈租金確屬全球最高，原因是本港屬全球唯一可同時用英文及中文來溝通的國際金融中心及商業中心，而且奉行保障私有產權的普通法，成功作為中國與世界交易的橋樑，吸引眾多跨國企業進駐，因此推高甲廈租金；她續說，在歐美不少城市，共享工作空間所以能夠盛行，原因是當地租金較低，可以讓以科技為主的初創公司低成本進駐，而這情况的確在本港不存在，「我與朋友開玩笑說，本港只有3個行業可以賺大錢，分別是金融、地產及為金融地產服務的行業，而這的確亦是必須面對的事實，（高租金令）擬創業的年輕人面對很大挑戰」。她強調，德事商務中心大部分客戶均是跨國企業，故此定位是靈活辦公室空間供應商（flexible workspace provider），而非服務於初創企業的共享工作空間。
本港中區甲廈業主向德事商務中心出租樓面後，德事或會成為業主競逐其他租戶的競爭對手，該業主會否因此要求更高租金呢？劉春月認為可從三方面看此問題，她強調德事商務中心是業主的合作伙伴，而非競爭對手。首先，她以facebook在2014年租用集團位於太古地產（1972）某甲廈的商務中心為例，指出由於facebook此後業務發展迅速，需要愈來愈多樓面，非集團所能滿足，facebook現已轉為向太地直接租用幾層甲廈，故此集團某程度上為太地孵化（incubate）了facebook這個優質租戶，「若最初facebook不是來租用德事商務中心，目前facebook可能便不是太地甲廈的租戶，我們的優勢是具備跨國企業網絡，有銷售能力讓跨國企業租用旗下商務中心」。
另外，劉春月以訪問當日所在的冠君大廈為例，指該甲廈相對缺乏優質及大型公共空間，故此包括花旗集團等不少租戶均向德事商務中心租用旗下逾千呎的公共空間作大型會議或培訓之用，她認為德事商務中心的存在為其他租戶帶來便利及價值；第三，她以集團其中一個商務中心位處的國際金融中心為例，由於該甲廈過去一段長時間出租率均接近100%，故此部分租戶擬增租樓面需要輪流8個月或以上，其間可租用集團的商務中心，形成三贏局面。
與甲廈業主簽9年長約 首3年固定租金
值得注意的是，由於具備跨國公司租戶及優質服務等優勢，近年德事商務中心已衝出本港，在亞太及中東地區32個城市經營135個靈活辦公室空間，去年營業額按年增加17.8%至2.36億美元創新高，而息稅折舊及攤銷前利潤（EBITDA）亦增加21.9%至4610萬美元，業務規模與本港上市的中小型房託相若。
劉春月承認，近月面對新冠疫情，來自外國的企業家難以來港，的確屬德事商務中心拓展新業務時的不利因素。但她透露，即使德事商務中心與甲廈業主簽訂租約作商務中心時，租約往往長達9年或以上，但期間僅首3年屬固定租金，餘下年份的租金可隨市况而調整；而集團租戶平均租用旗下商務中心約29個月，故此不存在所謂「與業主簽長租、與租戶簽短租」的租約年期錯配（Duration Mismatch）、難以轉嫁租金的問題，此舉亦有利集團現時面對疫境。
總結是次訪問時，劉春月指出，去年本港業務佔集團整體EBITDA約三分之一，而集團業務遍及亞太及中東地區，可以分散不同地區的風險，她仍長線看好本港業務前景，擬在目前市况低迷、甲廈業主態度軟化時擴展業務，增建商務中心，新一個據點便計劃於年內在鰂魚涌開業。