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從本港地盤工 做到日本發展商 楊官華：「小強」精神 疫市收購
【明報專訊】新冠肺炎疫情令香港地產代理經營如在寒冬，而代理海外樓盤的也面臨極大挑戰。不過，危與機往往並存，在港澳、上海及日本經營地產代理業務的世紀21中華物業創辦人楊官華，反而逆巿出擊，於上周三宣布斥逾10億日圓（約7300萬港元）收購日本中小型地產發展商Sunshine株式會社（下稱Sunshine），體現其一向形容自己的「小強」精神（意為如曱甴般在任何惡劣環境也可打拚，找到生存及發展空間），足為同業借鏡。
過去一個多星期本港新冠疫情每日確診個案高達數十人，加上天氣時雨時晴，相信令不少港人感到鬱悶，在上周五一個難得的陽光普照下午，楊官華應約在世紀21中華於廣東道的分行接受訪問，暢談斥資逾10億日圓收購日本中小型地產發展商Sunshine的發展大計，首先由自己出身低微、在14歲時便從中二輟學投身社會工作，包括在地盤任職逾10年開始談起。
「我在年輕時曾先後在地盤任職墨斗、水電及總管。作為地盤主管，我當時要負責監督整個建築工程的進度，例如每興建一層樓宇，首先要釘板及紮鐵，然後再在該樓面上落石屎，等石屎乾固後再起上面的一層，過程中既要每日追趕建築進度，也要力求工人不受傷，並且與顧問公司妥善溝通，每日的工作時間由早上6點多至晚上7點，可以說相當辛苦，但每次見到自己負責的建築物平頂也有說不出的滿足感，並且夢想日後可以擁有由自己出資發展的物業」，談起昔日任職地盤工人時的情况，楊官華仍然記憶猶新。
年輕時任職地盤逾10年 志願做發展商
不過，即使作為地盤主管要承擔興建住宅工程此重大責任，但楊官華在1999年、即27歲時月薪亦只有2萬多元；當時他眼見自己辛辛苦苦以3年時間來興建一幢住宅，發展商委託地產代理出售，一日便悉數售出所有單位，而代理完成一宗交易所賺到的報酬，已相等於他任職地盤主管一個月的薪酬，於是在2000年決定轉行任地產代理。
楊官華在2000年投身地產代理行業時，最初在中原地產豉油街分行任職，在地盤工作時已捱慣苦頭的他，一日花十多個小時在街頭上派單張吸客，而且每逢新盤開售亦在售樓處「由朝企到晚撈客」，故此當年起每年賺到的個人佣金收入已達數十萬元，他現時對此也不無感慨，「與地盤工人相比，地產代理的錢實在太易賺」。
由於2000至2002年楊官華在中原地產任職時，每促成一宗買賣所賺取的佣金，九成歸公司或其他高層，他僅拆得當中的一成，故他覺得自己的收入與付出不相稱，於是2003年創業加盟世紀21此美資環球物業代理的特許經營公司，自始所賺取的收入僅需要將10%分成予總公司。由於他已在中原打滾3年，與發展商及銀行均建立合作關係，2003年他經手賣出包括凱帆軒、將軍澳中心及貝沙灣等多個新盤單位，以及多個由銀行委託出售的銀主盤，當年收入逾百萬元。
2000年轉行地產代理 年入數十萬元
楊官華2003年在本港加盟世紀21賺到第一桶金後，2004年起便在是次受訪的廣東道開設首間分店，跟着捉緊本港樓市復蘇初期價量齊升為代理業帶來的商機，乘勢積極擴張，至2011年在本港經營10多間分店，由此累積到可觀盈利；惟隨着港府在2010年起先後推出多項稅務辣招，並且一直未能大幅增加住宅供應，令一二手成交量同樣收縮，他近年開始逐步縮減本港分店至現時的4間，轉攻日本地產代理市場。
3年內在港售千套日本樓
楊官華表示，他在2013年已斥資50多萬港元購入東京一套200多呎的單身公寓，租金回報率達高單位數，而且他留意到當地物業代理所收取的買賣佣金高達3％，遠高於本港（1%），於是引入當地樓盤在港銷售，2013至2015年的短短3年期間，共售出約1000套單位。此外，楊官華亦成立租務託管公司，在日本聘用當地人幫助本港業主把單位出租，目前每月合共取的租金達數百萬元，該公司會從中收取5%作為服務費，即每月收入亦達數十萬元。
楊官華於2014年加盟日本世紀21，在當地開設分店，除了促成交易可向買賣雙方各收取3%佣金外，亦取得當地物業管理及民宿經營牌照，與眾多發展商展開全方位的合作關係，他形容，「近年我們在日本已經營得頗通透，食正日本舉辦奧運所帶來的樓市升浪」。
不過，楊官華坦言，即使他的公司現已擁有當地地產代理、物業管理及民宿經營牌照，惟有關經營模式始終受制於地產發展商，「要等發展商開售新盤，我們才有新盤可賣，否則便要賣二手盤」，加上他年輕時曾在地盤從事建築工作多年，「自己的畢生理想便是起樓」，故此一直希望收購當地發商，在日本建立「發展、銷售、出租、管理」的一條龍地產業務。剛好是次Sunshine的舊東家年事已高，加上受疫情衝擊願意減價求售，他便決定斥資10億日圓成為該日本中小型發展商的單一最大股東。
購日本發展商拓一條龍業務
據楊官華介紹，Sunshine目前分別在東京及大阪擁有三座住宅大廈的部分業權，其中，東京港區（東京鐵塔附近）一幢7層高的服務式住宅「Tokyo Sunshine Tower」於2018年底落成，設有18個面積介乎250至350方呎的單位，現作民宿用途，每間房日租介乎500至1000港元；在東京亦擁有另一物業，現時用作學生宿舍，並有重建價值；在大阪中央區「道頓堀」一幢8層高的服務式住宅「Osaka Sunshine Tower」則預計今年9月落成。
楊官華指出，是次他買入的Sunshine，有關3座住宅大廈的部分業權中未償還的按揭，屬於該賣家的債務，即他所買入的「只是實物業權，不包括債務」，相對有利；他又說，Sunshine持有不少專業牌照，可以藉着顧問服務賺取收入，也是價值所在，故此他對該公司的估值近13億日圓，是次在疫情下舊東家願意減價至逾10億日圓出售，他形容自己屬「執平貨」。
對於是次在疫市下收購東京地產發展商Sunshine，楊官華總結說，估計疫情在3至4個月後便會過去，當夏初回暖花開之時便是日本旅遊業及地產業復蘇之時，屆時近月在市場上累積的購買力便會爆發，Sunshine位於東京及大阪的民宿及服務式住宅將不愁生意，「我看得比較長遠，雖然眼前情况嚴峻，但是疫情一定會過去，而我的判斷是在數個月後便會出現一番新景象」。因此，楊官華現正通過剛收購回來的Sunshine，繼續在東京及大阪物色地皮興建地產項目，「之前市場好景時，業主不太願意減價，故我的部署是趁現時市場低迷時增加土地儲備，用來興建住宅項目，先收租再善價而沽，是次收購Sunshine只是開始」。