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天窗創辦人李偉榮:海外置業採5R及ARE法則

【明報專訊】曾較長時間在本港、悉尼、新加坡及北京等幾個亞太區樓價最貴的城市居住和工作的天窗文化集團行政總裁及創辦人李偉榮,研究出一套「5R」樓市投資法則,包括擴大選擇範圍(Re-mapping your property scope)、明辨要點(Remebering the basics)、嚴選地區(Researching the prime area)、舉家移居(Relocating your family)及創業營商(Re-inventing your business success),再考慮升值潛力(Appreciation potential)、租金回報(Rental return)及匯率(Exchange rate)3個「ARE」因素,他於1990年代在本港買入自住物業至今後,去年亦斥資100萬令吉(約180多萬港元)在被譽為「東方矽谷」及有望成為「亞洲溫哥華」的馬來西亞檳城置業作第二家園。

根據國際公共政策顧問機構Demographia在今年初公布的「2019年國際房價負擔能力報告」,香港樓價對家庭入息中位數比率為20.8倍,連續第十年成為全球樓價最難負擔的城市,並且遠遠拋離其他城市;排第三位及第四位則是澳洲悉尼及墨爾本(見表),故此在樓價全球最難負擔的4個城市有3個位於亞太區。

李偉榮在2004年成立天窗前,曾在某國際出版社任職亞洲區管理層10多年,而他的事業進階始於1990年代在澳洲悉尼修讀市場學相關的碩士課程。他回憶,當年覺得悉尼樓市也大有可為,惟由於相信在本港有更佳事業發展機會,於是回流並在本港置業,雖然該自住港樓至今亦升值不少,卻因此錯過悉尼樓價過去逾20年勁升3至4倍的強勁升浪,「悉尼樓價的升浪始於1997年,加上當地在2000年成功舉運奧運,樓價過去20多年大漲小回,累積升幅達3至4倍,至過去一兩年始略為回落」。

曾睇錯巿 錯過悉尼樓巿強勁升幅

在是次訪問中,李偉榮承認自己當年「睇錯市」沒有在悉尼買樓,錯過了過去逾20年悉尼樓價的數倍升浪,惟他選擇回港發展至今亦事業有成,女兒今年亦剛於悉尼升讀大學一年級,加上澳元匯價近來已從去年高位回落近三成,他現正積極考慮在當地置業。

雖然北京及新加坡樓價均沒有打入Demographia上述十大最難負擔城市排名榜,原因包括內地城市不在統計之列,而新加坡七至八成居民住在由政府興建、低價發售的組屋,故整體樓價屬可負擔,惟星洲私樓價格仍位居世界前列。李偉榮亦曾經在北京及新加坡居住一段長時間,惟同樣沒有在當地置業,箇中原因各有不同,而暫時他亦無意在兩地買樓。

星住宅供應足 投資價值遜港

李偉榮早年曾被國際出版社派駐新加坡工作一段時間,在當地居住,他認為,星洲不論組屋或私樓升值潛力均不及港樓,「新加坡七至八成居民住在組屋,只要是在新加坡出生、長駐居民或持有工作簽證,便符合購買組屋的資格,故組屋的供應量十分龐大;當時我若選擇入籍新加坡,也可購買組屋,但因為入籍後子女一定要服兵役,故我沒有這樣做。既然不入籍,作為外國人,我在新加坡只可以買私樓,但私樓樓價是組屋的4、5倍,不單租金回報率不高,供應亦頗充裕,樓價只會跟隨經濟增長及通脹上升,投資價值明顯不及港樓,故我最終亦沒有在星洲買樓」。

另外,李偉榮在2004年成立天窗後,亦曾在2008年於北京開設分公司,當年每月會有1至2個星期居住在當地,但他只是向朋友租樓住,沒有買樓;即使北京樓價過去逾12年亦像悉尼般勁升數倍,惟他目前仍無意在北京置業,原因是在當地買樓收租的回報料有限,「當年朋友與我在北京一起逛街,見到新盤售樓處,僅考慮兩小時便以約300萬元人民幣買入朝陽區一個600多方呎的單位,收樓後他租給我,月租約1萬元人民幣;我的朋友現仍持有該物業,樓價亦已升至約1000萬元人民幣,但據我了解租金收入仍然不高,而且要找到好租客亦不容易」。

北京租金升幅落後樓價 回報偏低

與上述海外置業的機會均擦身而過後,李偉榮於去年4月,以約100萬元令吉買入檳城一個約1200方呎的新樓單位,原因是他留意到Intel、AMD、Dell、Honeywell、Sony、Motorola和HONDA等多間美國及日本高科技或製造商公司均在當地設工廠,去年其外商直接投資勁升數倍,該馬來西亞北部城市被稱為東方矽谷,帶動樓價向好,「長遠來說,某一城市的經濟表現將決定當地的樓價升幅,我相信在未來一段時間檳城的GDP規模可以翻一番,樓價因此亦會水漲船高」。

檳城樓可按八成 租金夠供樓

李偉榮向馬來西亞的渣打銀行借入八成按揭、購入上述現樓單位,斥資逾10萬令吉裝修,不久成功租出,現時每月租金約3000令吉,已足夠他繳付每月按揭供款,成功實現「租客代供樓」的理想置業模式,他擬日後在當地再加碼買多一間物業作自住退休之用。

明報記者 葉創成

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