王冠一：港樓跌兩成也不買 供求改變內外交困 籲暫租樓住

王冠一在2018年9月的訪問已提到，不少本港父母加按自住物業，用來替子女支付購買新樓所需15%首期，但個別子女根本沒有供款能力，所買的單位日後勢變為銀主盤。他在是次訪問進一步解釋「買樓靠父幹、富二代橫行」為本港帶來的深層次矛盾及社會問題，「雖然當時仍然有部分父母加按物業為子女買樓，所以樓價（即使處於高位）亦未有下跌，但是我已經有一種危機感，每個人都應該靠自己、而非老竇，（否則）我老竇有本事，你老竇無本事，我們未必可以做到朋友，（你會埋怨）點解『你有我無』，目前的社會便變成這樣，點解『你有我無呢？所以你都唔可以有』，便出現『攬炒』囉，對嗎？」

2003年SARS以來，來自內地及國際的資金及人才均大舉流入本港樓市、帶來旺盛需求，惟港府卻未有適時大幅增加土地供應，令過去近17年樓價勁升近5倍，拋離不少港人、尤其是年輕人購買力，住得「貴、擠、細」成為社會問題，王冠一狠批，本港所有問題的罪惡根源在於樓價過高，而樓價不止是經濟問題，亦是政治問題。

住屋屬切身需要 樓價是政治問題

「目前高樓價令不少年輕人感到無希望，因為他們供不起樓，難以結婚生仔；當年我們的『四個現代化』是結婚、買樓、買車及生仔，但現在香港很多人卻失去這些希望，是嗎？……住屋是很切身的需要，作為自住居所，每日你也要在裏面睡覺……屬每個人的基本生活需要之一，『若你無衫著、無飯開、無樓住，你是否會發癲呢？』，退一步來說，若你衣不稱身、食不下咽，或者居住在一個很細的地方，你個人也會變得很狹隘，你會很不開心。故此樓價不止要從經濟的角度去看，而且要從政治的角度去看，因為當你的社會有矛盾有不安的時候，已經出現政治問題。」

王冠一又分享個人置業經驗，指港樓價過去40年有兩個時段曾大跌50%或以上，強調不應誤信「港樓有調整、無大跌」說法，「上世紀80年代初期中英談判期間，本港樓價曾大跌50%，我亦同樣遭遇重大損失，即使付五成首期向銀行借五成按揭，亦被銀行追數，因當時我借錢買的樓不止一層；當時出現的是政治問題，因為很多香港人不相信共產黨、不希望香港回歸中國，而事實上當年內地經濟比較落後，連一個比較有規模的機場也沒有，所以很多香港人賣樓移民。至於另一次樓價大跌周期則是由1997年下半年亞洲金融風暴開始、跟着是2000年科網泡沫、2001年美國9‧11恐襲事件，至2003年SARS，衝擊一浪跌一浪，樓價亦從高位跌近70%」。

部分人太依賴互聯網 失獨立思維

雖然目前本港及全球均被新冠疫情困擾，但暫時股市仍處於相對高位，金融危機尚未出現，王冠一分析，全球大環境是中國正與個別國家進行博弈，當中包括貿易戰、科技戰及金融戰，故此投資者千萬不可掉以輕心。就本港樓價而言，他認為現時最大的憂慮是，隨着近年互聯網及社交媒體盛行，部分港人的本質已出現變化，失去獨立思維。

「十年樹木、百年樹人，種樹10年便可收成，但要100年才可培養出人才，我無意踩低年輕人，但隨着互聯網的出現、社交媒體的出現，有些人已不用自己的腦袋思考，任何事也是按入Google、Yahoo及百度等網站或其他社交媒體去尋找答案，他們覺得某件事是正確，原因是Google說這是正確的，但他們是否真的懂得呢？不懂得……當一個人失去獨立思維時，他便失去自己的價值，甚麼也是別人的價值，並非自己的價值，因為他不懂得判斷，他會以非為是、錯而不認，這樣的話，社會的根基便會動搖，這會否影響其他人來此居住或買樓的意欲呢？」

未來需求減少 長遠供應增加

綜合上述分析，再結合本港的小氣候及世界的大環境，王冠一預測，本港樓價至少從高位回落兩成，甚至可能跌逾五成，故此他認為，即使港人有自住需要，暫時可先租樓住，不須急於入市，「內地政府已堵塞資金來港買樓，故此港樓需求已減少，另外，近月不少港人賣樓移民，供應因此亦增加；而且目前利率已經很低，將來料有升無跌，這世界任何事物升到盡頭必會下跌、跌到底部便將上升（What goes up must go down, what comes down will go up），假如利率往上飈升的話，或者本港經濟不好令兩夫婦其中一個失業供不起樓，也會令樓市供應增加。而且全世界也正在對付中國，而本港作為磨心，這樣的話哪有外來資金來港買樓呢？本港近月社會動盪加上疫情，已七癆八損、元氣大傷，所以即使樓價下跌10%或20%也不要買樓，可以慢慢選擇，最好等樓價下跌40%至50%才去買。

「當年（1980年代初期）的政治問題令樓價大跌一半，而（1997至2003年）連串衝擊也曾令樓價大跌七成，目前本港根基出現動搖，你估計樓價會跌多少呢？而且近年港人愈住愈細，（單位）愈細（呎價）便愈貴，因這樣才能負擔得起（總樓價），但事情不應該是這樣的，所以我近來常說不必急於買樓，現時你買得起的樓你不想住，你想住的樓你又買唔起，所以暫時租樓住才是上策。」

明報記者 葉創成

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