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財務策劃師學會副主席李澄幸：三方博弈撐樓巿 再跌一成可上車
【明報專訊】在公屋家庭出身、年僅34歲的香港財務策劃師學會副主席（發展）李澄幸目前個人及任職護士的太太分別擁有公屋及近千萬元私樓單位，置業路上波瀾不驚，堪稱樓市贏家。他認為，可從買家、賣家及政府三方博弈來分析本港樓價後市，指雖然目前受新冠疫情影響令買家需求短暫下跌，拖累樓價從高位回落逾半成，惟由於六成自住業主已供滿樓具持貨能力，加上政府料難以大幅增加住宅土地供應，均支持樓價難以大跌。他建議，樓價若再跌半成至一成，準買家能夠支付五成首期，並且工作穩定應付每月按揭供款，可以上車完業主夢。
2008年金融海嘯後，環球央行先後以量寬（QE）變相印鈔救市，資金追逐實物資產，加上大量內地人口湧入本港，政府卻未有適時增加住宅土地供應，令過去11年樓價勁升近兩倍，拋離本港居民、尤其是年輕人的購買力水平，造成近年社會分化及動盪。
不過，在港府搖擺不定的房策下，部分贏家卻得益不小。李澄幸上周二接受專訪，介紹香港財務策劃師學會的情况，亦以自身經驗為例說明人生規劃與財務規劃同樣重要，尤其是買樓屬不少港人一生中最重要的決定之一，而樓市屬買家、賣家及政府的三方博弈。
2009年20多萬買入公屋 受惠房策
李澄幸從出生至就讀大學期間均住在公屋，家中除了父母外，亦有妹妹。他表示，自己在2007年畢業於中文大學經濟系後，在證券行任經紀，收入一般，惟在一年多後（即2009年）就成為業主，以20多萬元向政府買入自住的公屋單位，他憶述：「當年政府推出租者置其屋計劃，讓公屋租戶可以晉升業主，我的想法是，買入公屋後可以滿足家人的居住需求、確保父母退休後也有地方住，而且售價只是20多萬元，銀碼細，不難做決定，也可以說我們是受惠於政策；當時新界偏遠地區的200多方呎私樓售價也只是100萬元左右，故我像大多數街坊一樣，不覺得可以20多萬元買入公屋是很重大的福利，但目前這個世代便不同了，香港人覺得有公屋住已經好好。」
有公屋做後盾敢於創業
隨着第四代流動電話（4G）及iPhone4於2010年起逐漸在本港普及，以低佣金作招徠的網上證券交易亦開始盛行，加上港股市况相對轉差，為傳統證券經紀帶來生存壓力，李澄幸稱：「即使經紀能維持同一交易量，但因為佣金率大跌，佣金收入亦會大減，增加互聯網因素後，整個金融業亦發生轉變；投資者不再願意繳付較高佣金換取經紀的增值服務後，仍需要在升市時搜尋資訊、在跌市時尋找安慰，令股票課程導師的行業興起。」
李澄幸2006年在中大求學時已開始修讀認可財務策劃師（CFP）課程，2009年完成所有考試；2010年累積3年相關工作經驗，並取得CFP資格，同年他亦開始轉型，到另一證券行從事投資者教育工作，但未有重大突破；跟着他與幾位朋友聯手創業，成立一個予股票投資者交流心得的智能手機應用程式（App），他回想當時年紀輕輕創業，其中一個關鍵因素是已以20多萬元買入公屋單位，獲最基本的生活保障，所以敢於承受風險，「通常5個創業者僅有1個成功，若社會大多數人都朝不保夕，有多少人願意承擔風險去創業呢？」
批房策屢減供應 港人難安居樂業
作為早年「租者置其屋」房策的得益者，目前李澄幸希望港府也能重塑以增加供應、以發展為主導的房屋政策，令更多香港人、包括年輕人可以安居樂業，這樣才可鼓勵創業，否則本港長遠會淪為一個沒有創意、缺乏創業家的社會。
李澄幸續說，港府在2018年底發表的《長遠房屋策略》報告將未來10年公私營住宅新增供應的比例由「六四比」調高至「七三比」，增加公營房屋供應，表面上看似是好事，其實卻是以減少私樓作為代價，而且該報告在2018年及2019年連續兩年調低未來10年公私營住宅供應，由45萬伙下調至43萬伙，在市場需求熾熱下卻減供應，變相推升樓價，實在難以理解。
當年毅然創業後，李澄幸不久贏得賽馬會的獎項，因此認識多名企業家，並且獲得幾名企業家作為客戶，代其管理資產，主要投資於環球基金，目前資產管理規模（AUM）達5000萬元，以每年收取1%至1.5%管理費計，可賺取收入數十萬元；另外，由於他具備金融及科技相關知識，亦為不少傳統行業的企業家提供諮詢服務，成為另一收入來源。
至於李澄幸及團隊成立予股票投資者交流心得的App，近年已成功打入越南市場，獲當地證券行採用，由於他在去年初結婚後，今年4月將為人父，希望減少海外公幹的時間，有更多時間陪伴他人，去年已就此退股。
2018年中換樓 近千萬買港島私樓
不過，若以家庭為單位，李澄幸在置業路上卻屬頗成功，除了個人早已低價買入公屋外，其任職護士的太太早於2014年置業，在2018年6月換樓以900萬多元買入堅尼地城460多呎兩房單位，繳付五成首期再每月供款，進駐傳統豪宅地區，現作自住用途，「堅尼地城的私人屋苑不多，除了臨海的泓都外，就是鄰近招商局貨倉的加惠臺，以及位處地鐵站出口的嘉輝花園，我們的屋苑則有兩幢，在區內配套算是不錯」。
趁疫情可勤力睇樓 候吸優質單位
因此，李澄幸堪稱本港樓市的贏家，面對近日疫情令樓價轉跌，他認為從買家、賣家及政府三方博弈分析，樓價料「有調整、無大跌」。
李澄幸說：「我個人的判斷是，本港住宅買家剛性需求仍然強勁，因為近年人口持續錄得正增長，而且每年有幾萬對情侶結婚，新家庭帶來新需求，但供應一直跟不上，造成長期供需缺口，目前只是疫情使港人置業意欲減低才令樓價短期受壓；賣家方面，根據2016年的人口普查，本港自住物業業主中逾六成已供滿樓，具備持貨能力，而且發展商亦普遍財務健全，沒有劈價賣樓的壓力；同時政府是土地供應的壟斷者，長遠房屋策略報告已連續兩年調低未來10年私樓供應預測，暫時看不到它有何政策轉向、增加供應的訊號。」
綜合上述分析，李澄幸估計，樓價現由歷史高位回落逾5%後，再跌5%至10%就會完成是次調整期，建議像他及太太一樣可以支付五成首期及每月支付按揭供款的本港家庭，現時已可更勤力睇樓，準備趁低吸納優質單位。