專家觀點>名人樓市論壇
暫離港外籍客增 本地換樓客減 時景恒：社會動盪改變迷你倉需求
【明報專訊】本港反修例風波觸發的社會動盪已持續逾100日，對不同地產板塊均帶來影響，當中藉着改裝工廈作為儲物用途的迷你倉需求亦出現變化。在本港經營68萬方呎、38個迷你倉、市佔率達17%的時昌迷你倉創辦人時景恒表示，雖然迷你倉近月來自海外人士暫時離港需要租賃地方短期放置家具，以及本港公司暫時結業需要儲存「生財工具」的需求增加，但來自本港居民搬屋、裝修或放置收藏品的需求卻減少，故集團目前不論對新舊客戶均推出不少優惠吸客，希望保持在市場上的競爭力。
時景恒在2001年、年僅27歲便創辦「時昌迷你倉」，將父親所持油塘工廈原屬空置的一層樓面以木板分間及搭建為數十個迷你倉倉位，以呎租約8元給小販作倉庫用途，每月租金收入數萬元，「2001年美國發生9．11恐襲，全球經濟均陷入衰退，本港經濟亦很差，但販夫走卒仍然要掙錢過活的」。他亦點出經營迷你倉的竅門是以低單價取勝，「迷你倉的特色是『細』，當年70方呎迷你倉月租僅560元，雖然呎租達8元並不算低，但客戶租用這麼細小的空間，考慮的並非呎租，而是給多少錢可以解決到問題」。
由於時景恒在9歲至23歲曾在加拿大讀書生活，大學修讀經濟學，浸過鹹水，把父親的油塘工廈搞活後，他留意到迷你倉在美國屬大型行業，於是決定全情投入，跟着向親友借7萬元作為首期買入油塘一個工廈單位發展迷你倉。由於業務現金流強勁，加上他亦獲得銀行支持，「當年每3個月便買入一個工廈單位經營迷你倉，呎價僅300至400元」。
港人愈住愈細 衍生迷你倉需求
在1995至2005年，本港已發展土地的面積共增加了6000公頃，然而，在2005年至2015年有關數字卻大跌至只有400公頃，房屋政策失誤令本港住宅樓價在2003年SARS後大漲小回累升逾5倍，不少升斗市民負擔不起高昂的樓價愈住愈細，新盤「劏房戶」盛行，亦間接帶動迷你倉需求，令時昌迷你倉的生意愈做愈大。
時景恒表示，本港最早期的迷你倉租客主要是儲存收藏品，例如唱片、玩具、書籍及相簿等，但近年港人愈住愈細，客戶開始在迷你倉儲存冬天衫、行季箱、風扇及暖爐等季節用品；而在鰂魚涌等商業區的迷你倉則以商務客戶為主，不少用來存放文件。
2016年時昌迷你倉業務高峰期，該集團經營120萬方呎、66個迷你倉，全港市場佔有率達四分之一，當中四成屬自置物業；時景恒透露，集團最賺錢的一個項目，是租賃方式經營的牛頭角淘大工業村迷你倉，每月盈利可以高達80萬至90萬元。及至2016年6月21日牛頭角淘大工業村迷你倉發生四級大火，燒足108小時，屬香港歷來工業大廈歷時最長的火警，其間更有兩名消防員殉職，事件令公眾關注迷你倉的監管問題，以至舊式工廈的消防安全問題。
大火後政府加強監管 實用率大跌損利潤
時景恒解釋，經過上述事件後，現在港府監管迷你倉的條例的確較多，其中一條條例規定，在迷你倉內每行/組之間要設有不少於2.4米（約8呎）的分隔距離，此舉令工廈平均可出租作迷你倉的實用率由70%大跌至40%，影響重大；雖然個別有較多窗戶的迷你倉可就分隔距離提出替代方案，例如以耐火物料將儲存間隔覆蓋，消防處可作個別考慮，但此舉須由認可人士（Authorised Person，簡稱AP，例如建築師及結構工程師）負責，令改裝工廈為迷你倉的成本增加逾五成。
工廈業主入場競爭加劇 供應持續增加
面對上述重大挑戰，時景恒坦言，時昌迷你倉的應對方法是一方面加大投資、確保繼續經營的迷你倉符合消防要求；另一方面亦要縮減規模、關閉部分迷你倉，甚至連有關工廈亦出售套現，結果令集團在全港迷你倉市場的佔有率下跌，「由於我們要重新裝修部分迷你倉以符合最新防火要求，而裝修前亦要請客戶先搬出其在迷你倉內儲存的物件，即使只是『上屋搬下屋』，但客戶來到迷你倉時發覺倉內大多數儲存的用品都不是必需品，即使他們不將物品棄置或搬回家中，繼續租用迷你倉的面積亦會減半，所以事件令我們在過去10多年來辛苦儲回來的一批舊客在兩、三年內流失四成」。
「另一方面，市場競爭亦加劇，與我們的迷你倉屬同一工廈的業主，留意到我們在縮減規模，於是亦將他們的工廈單位改造成迷你倉，希望吸收我們的舊客戶。正正由於競爭激烈，目前不少工廈大堂有迷你倉員工派傳單推廣，一如主要經營食肆的旺角商廈大堂有專人派『韓燒』單張一樣，都是爭崩頭的市場，經營者的利潤已大不如前」。
時景恒續說，在2016年的淘大工業村迷你倉四級大火前，九龍中及九龍東的迷你倉每月平均呎租約30元，此後即使政府加強監管令部分迷你倉的工廈實用率大跌，供應減少令呎租去年曾升至38元，但隨着新競爭者入場增加供應，今年呎租又回落至35元。
至於反修例風波對迷你倉市場的影響，時景恒指部分跨國公司駐港高層決定暫時離港轉到新加坡工作，故「搬屋公司是目前很好景的行業」，他們亦會在港租用迷你倉放置家具，等本港局勢穩定後再回港，增加迷你倉需求；另外，部分本地公司近月生意額大跌，選擇暫時結業，亦會先租用迷你倉放置工具，等經濟好轉後重新開業。然而經濟不景亦令港人搬屋、裝修或收藏需求減少，「即使舊客繼續租用，新客戶的確減少了」。
時景恒表示，雖然上述正面及負面因素互相抵消，迷你倉的表面租金暫時沒有下跌，但客戶對價格敏感度提高了，故集團目前對個別新客戶推優惠吸客，但強調上述優勢只適用於新客戶；至於個別舊客戶，若一次過預繳一年租金，亦可獲得九折優惠。