第一太平戴維斯周鎮邦：共居需求大 今年供應料倍增

由於土地供應不足，本港住宅樓價過去10年已經勁升2倍，遠遠拋離港人、尤其是年輕人的購買能力，令被俗稱為「高級劏房」的共居空間市場近年在本港應運而生，周鎮邦解釋：「為何市場對共居空間有需求呢？首先是非本土需求，我有朋友剛入投資銀行任職的分析員，他幾乎每日均忙着寫報告，每晚10時至11時才回家，跟着在家中睡6至7個小時後，明天一早又再上班。即使他租一個千呎單位，廚房及大廳的使用率也很低，變相浪費了，為何他不轉租一個百多呎、可擺放牀位及設有洗手間的共居空間呢？住客既可享用營運商提供的打掃及換牀單等酒店式服務，又有機會與同住共居空間的住客交流認識新朋友」。

瑞銀德銀大摩租共居空間作宿舍

投資銀行家是不少人夢寐以求的工作，不過，令記者意外的是，原來在本港土地供應嚴重供不應求令樓價急升的情况下，部分新入職的投行員工已由10多年前獲公司安排入住數百呎的的服務式住宅，轉為蝸居至共居空間內百多呎的房間，據周鎮邦了解，目前瑞銀、德銀及摩根士丹利均有租用共居空間的房間作員工宿舍，指此舉屬雙贏局面，「由於有投資銀行租用作為員工宿舍的需求，服務式住宅市場在10多年前在本港興起，但由於供不應求，服務式住宅的呎租現已攀升到3萬至4萬元，投行以萬多元轉租共享空間的房間可節省成本；從投行員工的角度出發，他們剛入職的月薪也沒有4萬元，也不會奢求住服務式住宅，反而共享空間屬潮流，也住得開心」。

除了投行員工的需求外，從內地來港讀書的大學生也為共居空間帶來龐大需求，以三幢唐樓其中幾層所改裝而成的旺角書匯(Synergy Biz Bibliotheque)，部分牀位由理工大學旗下專業及持續教育學院租用作學生宿舍。周鎮邦指出，書匯出租的屬牀位，估計可能是一間房內設有2至4張牀位及共用洗手間，故月租亦低至3500元起；作為比較，他估計投行租用的共居空間房間月租由1萬元起，內設洗手間及基本家具，裝修相對精美，並且設有免費上網。

界限街蓮牽租金回報5.5厘

本土需求方面，周鎮邦分析，不少年輕人本來與家人共同居住在新界偏遠地區，畢業後到中環等市中心上班，每日交通來回近2小時，舟車勞動，若他們經濟環境許可，例如約月入3萬元又不需要供樓養家，可考慮在旺角或太子以月租約1萬元租用共居空間的房間，需求同樣龐大。總括來說，他估計，目前本港共居空間的需求一半來自本土年輕人，一半來自內地大學生及投行員工等。

周鎮邦指出，本港共居空間屬新興市場，本來只有兩三個經營者，直至位於太子界限街36號的Weave on Boundary去年8月開業後，經營情况理想，吸引更多投資者加入，料該市場所提供的房間/牀位數目將由目前約1200個上升近倍至年底2000個。他透露，集團於2年前將Weave on Boundary舊址「36酒店」以約4.8億元出售予共享居住空間公司Weave Co-Living(蓮牽)，從蓮牽管理層了解到，該項目重建為共居空間Weave on Boundary，目前租金回報率高達5.5厘。

兩層女性專用樓層 入住率100%

本報早前亦曾報道，Weave on Boundary樓高13層，設有10層住戶層，每層有16間睡房和約100方呎的共享空間。另外，項目的1樓和2樓設對外開放的餐廳，3樓為供住戶使用公共空間，實用面積約3000方呎，備有24小時健身室、開放式廚房、閱讀區、迷你影院、洗衣房等設施供住戶使用。

周鎮邦分析，Weave on Boundary租金回報率高達5.5厘，原因是該物業前身便是設有多間小型房間的二星級酒店，他估計蓮牽可能不需要重新分間單位，節省不少成本及時間，加上Weave on Boundary聘用了幾個稱職的項目經理，成功舉辦不少活動，予住客屬社區一分子的感覺，增強凝聚力，故項目開業不久入住率已高達90%，去年入住率更達95%，在已統計的營運商中屬最高。Weave on Boundary開設2層女性專用樓層，入住率更高達100%。

新舊營運商積極投資 市場百花齊放

事實上，由於Weave on Boundary 的成功，蓮牽去年11月便獲私募股權投資機構華平投資(Warburg Pincus)注資1.81億美元，進一步發展本港及亞洲共享居住空間市場。周鎮邦指出，蓮牽已在紅磡及西營盤購入物業作共享居住空間，而另一經營者Oootopia則擬在大角咀、紅磡、土瓜灣等港島西設點，料本港共享居住空間房間/單位數目年底將增至2000間，呈現百花齊放的競爭局面，對作為消費者的住客是好事，「雖然市場需求強勁，但供應亦持續增長，我估計營運商暫時不傾向加租，首要目標是提高入住率」。

明報記者 葉創成

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