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奧運村料改建住宅增供應 買日本樓勿急
【明報專訊】東京奧運正進行得如火如荼，截至昨日港隊共獲得兩面獎牌。當奧運結束後，奧運村很可能會改建成公寓，促使當地住宅數量增加。此外，疫情下日本土地價格維持低水平，供過於求會為日本樓市帶來調整。若有意購買日本物業作投資之用，可於奧運後多加留意。
去年新冠疫情肆虐全球，以致各國樓價出現不同程度變幅。去年，日本雖受疫情影響，東京奧運會延期及首相更替等不明確因素，根據日本政府數據顯示，全國樓價按年僅升1.6%，是連續5年錄得升幅。
公寓價微升 獨立屋售價持續向下
根據日本Mynavi房地產網站數據顯示，當地二手公寓價格近年沒有太大變化，當中以70平方米的住宅作比較，發現東京的平均樓價為5194萬日圓（約367.5萬港元），按年升0.6%或按月升0.8%。至於關東千葉縣、兵庫縣神戶市等的二手樓價分別升3.9%及3.6%。
至於新建住宅方面，若與去年比較，全國新盤樓價沒有出現下跌，主要是疫情影響致新盤供應量下跌，當中去年4月至6月當地新盤發售錄得跌幅，7月至9月，東京都新盤數量已回復至正常水平的80%。另一方面，近畿地區復蘇勢頭較弱，部分地區供應量繼續低水平。
日本與歐美等物業市場最大的分別是，日本面積較大的住宅售價持續向下，以面積100平方米至300平方米的二手獨立屋作比較，日本多區都錄得跌幅。當中東京跌幅最大，按年跌3.8%。其他地區如兵庫縣、愛知縣、神奈川縣跌幅由2.2%至3.5%不等，僅千葉縣錄得5.7%升幅。至於新建的較大型住宅方面，東京都樓價亦按年跌3.7%，神奈川縣按年跌4.5%及兵庫縣跌2.7%。其餘地區如埼玉縣、福岡縣僅升0.3%及1.7%。
低息環境持續 地價或小幅下行
由以上數據可見，疫情期間日本全國樓價錄得升幅，但東京都及關東的神奈川縣、埼玉縣的一手或二手樓價升勢緩慢，甚至錄得跌幅；而面積較大的物業跌幅亦較大。展望未來，由於日本央行仍維持大規模的量化寬鬆政策，加上疫情成為市場一大不明朗因素，相信低利率環境仍會持續。在此情况下，當地地價很可能呈現小幅下行趨勢，新盤價格沒有太大的上行空間或出現進一步跌幅。
如投資者有意趁低吸納，可準備在東京奧運會後置業，因為奧運村會在未來改建為公寓，屆時供應會上升；同時，市場預計奧運後，海外投資者將撤離日本。在土地成本下降、奧運後物業供過於求，預計樓市會進一步調整，到時便可以相對低廉的價格置業。中長線而言，當疫情及經濟回復正常，海外投資者回歸，相信會有利當地樓市。
新樓入場費高 二手物業需求增
另外，日本人昔日在置業方面都會認為購入新盤較好，但自2013年的「安倍經濟學」開始，當地新樓盤價格逐年上漲，對能力有限的人而言，購入新盤愈來愈困難。他們都會考慮購入二手物業，而市場數據亦反映，二手物業的需求正在增加及庫存數量正在減少，由此可見，投資方面可選擇二手物業，會較容易售出。
至於購買面積方面，疫情期間未見面積較大的物業，如同歐美市場出現急劇需求，而在日本文化上，仍未見在家工作普及，因此建議購入面積較小，約100平方米或以內物業投資。
黃清瑤