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供應短缺做價低水 德銀看好柏林樓市
【明報專訊】歐洲疫苗計劃進展理想，不少歐洲房地產在今年獲看高一線，而今年仍然維持低息環境，按揭成本低，亦帶動買家入市意欲。德意志銀行發表報告指，德國整體住宅供應短缺，而目前樓價低水，故看好德國房地產前景，而在多個城市中，更看好首都柏林。
由於柏林租金在2019年前急升，故政府設下了租金上限，惟聯邦憲法法院上周宣布，德國政府無權對首都租金施加限制。不過，該市政府現在面臨更大的壓力，是必須提供足夠的單位供應，才可以令租金升幅不會在放寬租金限制後急升。事實上，今次推翻政府決定，投資者有機會蜂擁進入住宅市場，以尋找具潛質，特別是交通便利的樓盤，市場預期住宅物業價格和租金會上升。
法院裁定 政府無權限制租金
柏林是一個國際化的大都市，面積約890平方公里，擁有350萬居民，柏林在德國聯邦州的「經濟增長榜」名列前茅。雖然生活消費水平（包括房租）尚維持低位，但柏林的房地產市場正處於變化，其樓價將逐漸追近其他國際大都市。
柏林不僅是德國的政治中心，也是歐洲最具動力的經濟區之一，眾多新建立的公司使此處成為一個強勁的商業城市。人力資源、科研環境等各方面，都令柏林擁有提升商業前景的優質條件。柏林經濟結構多元化，包括傳統工業、實力雄厚的中等規模服務業，以及具創新力的高新科技公司。此外柏林還是創意產業和媒體產業重地。
許多世界500強公司把業務拓展到柏林，甚至把全球總部遷到柏林，因為此處有來自全世界的年輕高素質勞動力。柏林的就業率與國民生產總值不斷提高，家庭每月收入也在上升。柏林也是一個年輕有活力的城市，當中40%居民的年齡小於35歲。這個城市特別受25至30歲間的年輕人歡迎，這個年齡層的居民增長率最高。
住宅價格平均每年升幅達8％
柏林的房地產市場目前處於供不應求的狀態。與2019及2020對比，公寓供應持續短缺，供應緊張的區域包括費德李希海恩-克羅茨伯格（Friedrichshain-Kreuzberg）、奈恩克恩（ Neukölln）、特姆普魯霍夫-遜尼伯格（Tempelhof-Schöneberg），以及夏洛滕伯格-魏瑪斯多夫（Charlottenburg-Wilmersdorf）。供應短缺導致過去幾年內，住宅價格平均每年上升8.3%以上。由於租金限制政策，愈來愈多業主寧願賣樓而不是出租，令可供出租的公寓會減少。
Empirica和CBRE的研究顯示，供需失衡為柏林樓市帶來上升動力。爆發新冠疫情之前，海外投資者在德國法蘭克福置業沒有任何限制，而擁有德國居留許可的海外投資者可以在德國申請貸款。此外，對中國投資者來說，海外房產的另一大吸引力是永久產權。在德國，居住用地的產權是永久的，即業主對土地及土地上的一切不動產擁有永久所有權。
華僑永亨銀行經濟師李若凡表示，隨着美元升勢開始失去動能，歐元兌美元企穩在1.2水平上方。另外，市場繼續憧憬疫苗接種進度加快，將支持歐洲多國解封。再者，繼加拿大央行釋放「鷹派」信息後，市場期待歐央行將於第三季開始減慢買債速度。短期內，鑑於歐美實際息差收窄，歐元兌美元或仍存在進一步上升的空間，下一個關鍵水平為1.21。歐元上升對持有歐洲資產的投資者實屬正面消息。
分析：柏林樓價升幅雖放緩 升勢未完
德意志銀行發表的《2021年德國房地產市場展望》報告，認為樓價上升周期至少持續到2024年。造成這種情况的原因有二：第一是新單位供應缺乏，近年落成量幾乎停滯；其次是信貸周期擴張，2019年上半年美國30年債息由3.4厘高位急跌至2厘左右，或引發樓價增長。柏林去年樓價增長比2019年更加溫和，只增長6.7% ，比2019年的近10%有所放緩。但目前柏林每平方米的平均價格已接近5000美元，而且專家預測，上升周期還沒有結束。
成交量方面，英國CBRE諮詢公司的統計顯示，2019年各地資本對歐洲各國房地產投資總額再創歷史新高，投資整體增長達到2%。其中德國連續兩年榮登榜首，是歐洲房地產投資資金的第一流入地，金額達840億歐元，是歐洲平均的4倍。根據德國房地產協會IVD的統計數據，2019年全德國房地產成交金額中，近40%來自柏林。
龍彩霞