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柬國樓市受累疫情 代理料次季改善 入場門檻低 租金回報可達8厘

【明報專訊】新冠疫情爆發前,柬埔寨經濟平均每年增長7.2%。受疫情打擊,國際貨幣基金組織(IMF)預測,去年當地經濟料按年下跌2.8%。至今,當地經濟及樓市未見回穩,儘管如此當地仍有許多新盤推出市場。當地樓價正持續下跌,位於首都金邊新盤售價由120萬港元起,究竟是否值得投資?而柬埔寨又是否適合自住呢?

根據環球地產置業錦囊(Global property guide)的研究顯示,2020年第三季金邊高端公寓的平均價格按年下跌7.88%至每平方呎2204元。去年,柬埔寨樓市一直持續疲弱,皆因受疫情影響,導致海外買家減少。當地公寓住宅一直供過於求亦是主要原因,在去年第三季公寓供應增長4%,第四季新落成公寓為2600套。

儘管疫苗面世,但製造速度及運輸方面仍具挑戰,市場人士認為,一些相對落後的東南亞經濟體包括印尼、緬甸、柬埔寨等地,在今年未必能做到群體接種。長久以來,柬埔寨經濟主要依靠製造業、出口及旅遊業帶動,由此推測,今年當地經濟未必能回復昔日7.2%的年均增長。對於當地樓市供過於求的失衡情况,世界銀行建議柬埔寨政府應密切監察建築業頻繁施工,以及制定減少投機活動的政策。

柬埔寨世邦魏理仕(CBRE Cambodia)董事總經理Ann Sothida預期,當地樓市有可能要到今年第二季才會有所改善,尤其是中檔公寓。去年新建公寓當中,高端住宅佔整體大約54%,中檔住宅佔約35.7%,住宅供應最多的是首都金邊,佔整體43.5%。由於去年疫情影響,有68%公寓暫停施工,預期項目將會出現延遲落成。儘管當地經濟層面上有較多負面因素,但研究報告調查指出,柬埔寨租金年回報可高達6厘至8厘,加上入場門檻較低,都是一直吸引海外投資者的原因。

若投資者有意在當地置業,當中有不少條例需注意,外國人在當地不能購買土地,只能購買公寓或排屋。值得留意的是,由於條例列明不可擁有土地,因此建議,盡可能避免購買地面層的單位,因為有可能觸犯法例,以及海外買家不可多於全幢住宅的70%。

留意租金收入稅利得稅高昂

如果單位是用來投資並作出租之用,要留意將會收取租金收入的14%作為租金收入稅、資本利得稅為20%。儘管收入稅高昂,但當地沒有特別保護租客的條例,租金及租期由雙方自由協議,不過若其中一方要終止租約,只需要在終止前兩個月通知,就可以提前終止租賃協議。值得注意的是,當地買入物業並不能傳承給下一代,外國人必須申請公民身分,才能夠承繼柬埔寨財產,外國投資者最好在臨終前轉售房屋,若未及轉售經已離世,遺產承繼者必須在業主死後三個月內出售房屋,否則財產有機會被沒收。

柬埔寨交易雜費大約為樓價8%,經紀人佣金佔3%。當中費用包括報名費、經紀人佣金、律師費及銷售稅。另外買賣雙方費用可以存在很大差異,在柬埔寨,代理佣金及律師費通常可以商量,若物業成本較高,通常可以按比例支付較低的代理費。

在本港購買物業後,一般人會獲得樓契,而在柬埔寨會獲得「硬卡」和「軟卡」。「硬卡」是指由柬埔寨政府基於土地法所承認的產權持有形式,在實際及法律上是有保障的。  而「軟卡」是指由柬埔寨地方政府批出,是可作實際應用的擁有產權證據。

當地經濟前景或會成為置業的考慮因素,經濟愈差,罪案率通常愈高。疫情前,當地靠其製造、出口和旅遊業帶動經濟增長。2016年時,柬埔寨被世界銀行由低收入國家升級為中等收入國家,國民人均總收入由2017年的1230美元(約9594港元),上升至2019年的1480美元(約11,544港元)。貧窮率由2007年的47.8%下跌至2018年的12.9%。

金邊新盤120萬入場

柬埔寨樓市長遠仍具投資價值,但投資者宜等待疫苗大規模接種,達到群體免疫才考慮投資當地樓市。目前金邊有不少新盤推出,例如盈達發展的金匯Mesong。雖然項目仍未落成,但已獲得IAA國際建築大獎。該項目高252米,位於核心商業區,是金邊最高的建築物,設計上以環保生態概念為主題,配備智能家居及綠色智能系統。項目位處金邊鑽石島旁,設有一房至四房及複式單位,面積由505房方呎起,售價由120萬港元起。

明報記者 黃清瑤

[海外置業錦囊]