專家觀點>海外置業錦囊
德國首都呎價低見3800元 疫下保升勢 代理：成交仍暢旺 料樓價持續升溫
【明報專訊】近日本港興起移民潮，不少人都考慮移民英國、澳洲及加拿大等地。除了這些國家，還可以考慮有「歐洲一哥」之稱的德國。事實上，德國的樓價並不昂貴，一個位於首都柏林，面積約650方呎的兩房單位，售價僅約300萬元左右。如港人有意移居及在德國置業，應如何入手呢？
如果想移民德國，主要有四種移民方法，包括技術移民、投資、留學及依親移民。自去年新冠病毒疫情爆發，德國為穩定經濟，大大降低技術移民門檻，自去年3月1日起，在新法例下，外籍人士只需要在德國找到工作或是當地學院畢業生，在取得工作合同後可以申辦為期4年的工作簽證，4年後就可以申請永久居留證，即所謂的「綠卡」。事實上當地有不少行業都欠缺人才，例如物流運輸（倉務員、鐵路營運員）、建築業（建造業工人、木工、空調冷氣安裝工人）、製造業（機械工程人員、金屬切割操作員）。
高技術全職工人月入3.5萬元起
其他條件方面，要求申請人沒有犯罪紀錄，部份高技術工種要求申請人具有大學畢業證書或2年以上職業培訓證書。勞動性質工種則對申請人沒有學歷要求、毋須通過執業資格考試，而且對德語要求會相對較低，容許申請人到達當地後才慢慢學習。德國是科技先進的發達國家，根據當地調查顯示，高技術全職工人的平均月薪為3771歐元（約35,102港元），至於上述提及的勞動性質工種，最低平均月入由2342歐元（約21,800港元）至3567歐元（約33,203港元）不等。至於較高學歷要求的專業工種，例如廣告、教育、人力資源等，平均月入由2900歐元起。
至於投資移民的門檻亦同樣下降，昔日當局要求投資者至少投資25萬歐元，並創造5個或以上的就業職位。而新例則要求申請人提交計劃書，並能證明商業構思能有利當地經濟，同時，申請人亦要證明有經濟能力在德國建立企業。一旦計劃書通過，申請人要宣誓將會永久居留在德國。當局簽發許可後，由移民部簽發居留簽證，整個過程約6個月。順帶一提，在德國建立一個有限責任公司（GmbH）的最低資金門檻是2.5萬歐元。以上方法，申請人都可以攜同家屬包括配偶及18歲以下子女到當地讀書或工作。
至於居住方面，目前德國樓市仍屬低水，根據房地產網站的資料顯示，位於首都柏林的全新公寓，面積達820平方呎，售價僅約311萬元，即呎價3792元。另外，一個位於法蘭克福約516平方呎的二手公寓，售價約389萬元，即呎價約7539元。外國人在德國置業亦要注意相關程序，尤其是房契須進行公證，在進行房契公證時，買方須向公證人證明其德語能力可完全理解契約內容。若買方無法證明其德語能力，就要聘請一名認可翻譯員或授權一名熟悉德語的地產代理來簽訂買賣合同。除此之外，如買方長時間或永久離開德國，亦要指派一名德國境內居住代表人及申報其聯絡地址、聯絡資料。
慕尼黑樓價創45年最大升幅
過去多年，德國樓市一直穩步上揚，根據當地房地產研究bulwiengesa的報告顯示，德國房地產已經連升16年。2020年在新冠病毒疫情影響下，當地樓價仍上升3.6%，尤其是慕尼黑（Munich）樓價更創下過去45年最大升幅。此外，不少上班族改為在家工作，但仍對當地辦公室租金沒有太大影響，不過零售商鋪租金卻出現大幅下調。
報告引述德意志聯邦銀行調查指，2020年當地房地產價格按年升3.6%，住宅按年升5%，商廈則按年升0.7%。bulwiengesa房地產市場指數項目經理Jan Finke指出，去年疫情影響下，國民依舊購買物業，成了驅動樓市指數上升的主要原因。當中排屋銷售最為理想，銷售量按年升7.5%，獨立屋及新建公寓亦分別升近6%，預期在樓市成交暢旺下，當地樓價會持續上升。相比之下，德國的平均租金增長速度相對緩慢，2020年新建房屋租金增長為按年升3.4%，二手物業租金增長為按年升2.3%。
至於辦公室方面，當地自2010年以來，辦公室租金一直穩定增長。去年疫情以致辦公室市場擴張出現變化，不少上班族改為在家工作，結果去年市區辦公室租金錄得10年以來首次跌幅。儘管如此，辦公室數量仍按年增加22.7%。bulwiengesa授權代理商Andreas Schulten表示，在低利率環境下，對建築成本的影響不大，相信辦公室需求仍會保持強勁，預期未來幾年，無論是辦公室或住宅的價格仍會有上漲空間。他又指，零售商舖租金在疫情前已有回落趨勢，零售租金在過去2年已有大幅度調整，而疫情封關大大打擊零售業的收入，許多零售商舖倒閉。他相信，未來商舖租金會再一步下調進入零售冰封時期。