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地產商減價 曼谷樓市交投料轉活 市中心複式新盤 150萬入場
【明報專訊】雖然新冠病毒疫情爆發關係，港人未能外遊，仍無阻入市海外物業的意欲。其中曼谷有不少新盤推售。上半年曼谷樓市受疫情影響，導致第2季樓價下跌4%，主因地產商推出促銷活動以消化庫存。市場預期疫情緩和及曼谷將有新鐵路開通，對其樓價有穩定作用，但樓市復蘇地區會以曼谷市中心為主。
今年上半年，曼谷及周邊地區的住宅物業買賣指數因為疫情關係而有所下跌，首5個月新樓訂購量，與去年同期平均相比下跌了75%，物業買賣成交量也按年下降3.4%。疫情導致每年在曼谷市內舉行的房屋及公寓博覽會被推遲，有些準買家也避免在疫情期間參觀新樓項目，令發展商迫不得已從傳統營銷渠道轉向在線營銷渠道，無可避免地導致銷售量下跌。
其實，過去數年泰國樓價一直上升，令泰國市民負擔加重，影響其購買力，部分消費者的債務負擔偏高。根據泰國銀行數據，截至2019年底泰國家庭債務佔GDP的比例為79.8%。疫情爆發後，泰國經濟下滑，部分打工仔收入減少，有些更面對停職和被解僱，進一步影響「上車」入市的看法。同時各種稅收措施和法規，包括貸款房價比（LTV）措施和土地及建築物稅法等，亦會影響民眾入市決定。
開泰研究中心預期，今年下半年一手樓盤交投將較上半年好轉，主要預計泰國經濟活動將逐步復蘇，還有市場刺激措施的支持因素，如樓價不超過300萬泰銖物業的過戶費和抵押貸款手續費下調（措施於今年12月24日屆滿），且開發商為市場推廣和去庫存推出各種促銷活動，例如減價、免費贈送家俬或空調等以及免除物業管理費等，加上目前市場利率正處於低水平，吸引有實力的準業主入市。
曼谷新盤銷量料跌至11年來最低
不過，由於下半年經濟狀况仍未穩定復蘇，將影響民眾的就業情况和未來收入，加上家庭債務負擔仍處於高位和購買力下降等因素，市場氣氛不利消費者作入市決定。上述各種因素將導致今年曼谷和周邊地區新樓銷量下跌。開泰研究中心預測，今年新樓銷量將降至11年來最低水平，約為6.2萬至6.7萬伙，按年萎縮約三成，同期新盤推售數量亦按年減少兩成以上，約14萬至14.5萬個單位。
在買樓需求放緩下，許多地產商也減少投資等待經濟復蘇。雖然這將對業績造成短期影響，但另一方面市場上存有大量樓盤待售下，將有助調整樓市供求平衡，穩定庫存量。而且泰國受疫情影響較其他國家輕微，再加上當地政府計劃於本月重啟旅遊業，容許部分來自低風險地區的旅客入境，不少經濟分析師預計泰國將會成為經濟率先反彈的國家之一。近期有地產商推售新盤Knightsbridge Space Sukhumvit（Rama 4），項目每戶都是以複式設計，樓價150萬港元起，首期繳付10%。項目位於曼谷「新蘇豪區」Phra Khanong，預計每年平均租金回報達6%。由物業步行至BTS Phra Khanong站約2分鐘步程，而未來灰色鐵路線將亦於Phra Khanong設站，交通更便利。
美元偏軟 泰銖有升值空間
另外，美國財長梅努欽表示，預計總統大選前難以通過紓困方案，令投資者失望，美元匯價下跌，而泰銖升值。對於泰銖後市，開泰研究中心認為還有升值空間，因泰國國家經濟與社會發展委員會預測，泰國經常帳順差佔泰國GDP中比例將達4.9%。美元偏軟主因美國新冠病毒疫情尚未穩定，國內的示威亂局或加大疫情再爆發可能，對美國經濟和政府信心造成負面影響，並可能導致聯儲局採取大幅度寬鬆貨幣政策，還需密切注要聯儲局會否實施負利率政策。而且美元供應大幅上升，將對今後美元走勢構成不利影響。
另外，根據開泰研究中心預測，今年內泰銖還有機會升到每美元兌31至31.5泰銖區間。