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「越南製造」刺激需求 胡志明巿建地鐵 樓市吸引海外客
【明報專訊】貴為近年亞洲新星國家的越南，專家預計在新冠肺炎逆境下，全年經濟仍可錄得正增長，屬全球經濟反彈最快的國家之一。皆因中美摩擦再度升溫，「越南製造」正成為未來的新趨勢，再加上疫情過後，外資企業為分散生產線集中於中國的風險，紛紛將廠房遷到成本及條件相若的越南主要城市，當中首都河內及胡志明市最為受惠。同時，胡志明市正在興建地鐵，交通條件改善更吸引海外人士。
越南除吸引外資湧入刺激經濟之餘，海外僱員增加及中產崛起，刺激當地優質物業需求，如何於這個新興市場尋找穩健機遇？城市土地學會（ULI）及羅兵咸永道（PwC）聯合發布《2020年亞太區房地產市場新興趨勢》報告顯示，胡志明市在房地產投資展望排名僅次於新加坡及東京，奪得第3位。
越南樓市展望 亞太位列第三
報告指出，由於地緣政治因素令投資前景充滿挑戰性，投資者將轉投風險較低市場投資物業。
其他打入五大投資展望排行榜之城市分別是新加坡、東京、悉尼及墨爾本，反映當地房地產投資潛力強，無論流動性抑或防禦性都較其他市場高。要注意的是，胡志明市為五大排名中，唯一的新興市場國家。
該市上榜原因之一是經濟增長力強勁，加上中國及其他國家將製造業生產線轉移當地，令其市場發揮了強大的吸引力。目前胡志明市的工業園區發達，土地資源愈來愈有限，主要用於住房開發及貿易服務。
國泰君安早前亦發表報告指出，去年越南實際GDP錄得7%增長，雖然今年受疫情影響，但仍然預期高於新興市場平均。近6年來，越南經濟結構顯著轉型，服務業對越南經濟貢獻不斷變大。
報告預計今年越南貨幣政策收緊，並限制消費信用貸款，對消費市場造成負面影響，但資金有望繼續進入越南製造業。地價方面，新版土地法頒布之後，2020至2024年地價預計較 2019年上升10%至20%。
住宅供應減 中端新樓升兩成
至於港人去越南置業也要留意其貨幣走勢，國泰君安預計2020年越南盾兌美元保持穩健，預計貶值0.5%至3%，主要原因是預計外商直接投資繼續擴大，貿易保持順差。但是美國將越南納入外匯操縱國觀察名單後，預計越南國家銀行將採取更加謹慎的外匯買賣政策，從而有望維持越南匯率穩定。
胡志明市在經濟及人口持續增長，加上製造業蓬勃推動，將支撐其未來經濟穩健發展。統計數據顯示，去年胡志明市有資格開放商品的住房項目，獲批數量急劇下降，只有47個項目，而不是前幾年的數百個項目。2019年的住宅供應量也僅為約2.45萬套（相當於2018年的64％），故令公寓價格急升。根據越南房地產協會（HoREA）的一份報告，2019年新的中端公寓的價格上升15％到20％，個別項目的價格上升了近40％，而豪華公寓市場樓價也創了新高。
《外國買房網》發表報告指出，預計今年對於胡志明市的房地產市場將是充滿挑戰的一年。新供應可能仍然短缺，不僅影響企業的商機，而且還可能導致樓價難見調整，買樓人士可能面臨更多的困難，不僅是由於財務問題，還因為市場上沒有太多好的選擇。由於樓價上升的壓力，投資者已難以在市中心找到價格合理的公寓。取而代之的是，只要是由信譽良好的開發商興建的項目，就會傾向於接受，並轉移其他地區或衛星城市中心地區的項目。而近年越南政府推動一系列運輸基建工程，已經將東北地區成為理想的物業投資目的地，該地區的許多公寓項目已迅速發展，成為不少年輕人組織家庭的買樓選擇。
大搞運輸基建 東北區成焦點
帝皇地產（香港）推售地產商Quoc Cuong Land興建的河畔住宅de Capella Thu Thiem D2，坐落媲美上海浦東的胡志明市第2郡新CBD，樓價由300萬港元起。另外發展商ANGIA建造的住宅項目River Panorama，分層單位樓價僅100萬港元起，預計每年平均租金回報可達6厘。該項目坐落第7區心臟地帶，為韓國及台灣專才聚居的社區，區內有多間國際學校、大型公園，以及大型購物商場。