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  • 仲量聯行:低息環境與政策支持 倫敦樓價明年升勢料加快

    文章日期:2020年5月8日

    【明報專訊】英國暫完成脫歐進程,但自新冠肺炎疫情爆發以來,已經造成全英逾3.2萬人死亡,超過意大利成為歐洲死亡人數最多的國家。惟分析員亦預期歐洲疫情會開始受控,倫敦物業價格會由谷底反彈,今年下半年料開始有增長。全球央行推出低息政策及量化寬鬆下,資金氾濫,房地產不失為古老而安全的投資工具,熱錢均流入樓市泊岸「保值」。英國住宅短缺問題嚴重,購入住屋乃是必需品,而政府推出的財政刺激措施及補助薪金政策,加上英倫銀行降低利率至0.1厘歷史新低,借貸成本及供樓壓力大大降低,成為當地人入市催化劑。而近月英鎊兌港元失守10算水平,海外買家相等於取得折扣,未來最理想為價匯兼得。仲量聯行相信,倫敦第一區及第二區樓價率先反彈,其他周邊地區仍然視乎疫情發展。

    撇除疫情及脫歐因素,以往支持英國樓價主要是英國總人口有穩定增長。根據2018年第2季英國國家統計局(ONS)統計, 每年人口平均約可增長40萬,現時英國人口約6600萬。而英國物業吸引不少海外投資者入市,主要是因為房地產法律完善。英國政府官方數據統計,每年興建房屋約19.5萬伙加上舊屋翻新以及二手物業釋出,再扣掉拆除舊屋數量,2017年至2018年間全英國總共釋出的房屋共有22.2萬伙。政府為了維持樓市健康,抑制房屋炒作,嚴格規管銷售數量,在人口不斷增長及移入的情况下,難以滿足需求。現時房屋短缺7.6萬伙,其中以倫敦的需求最殷切,短缺數量達到4萬伙。英國政府對新樓建造限制及鼓勵置業政策,令整體物業市場價格穩定及具上升潛力。

    英鎊貶值降入場成本

    由於經濟數據疲弱,英鎊跌至4月下旬以來最低。4月建築業PMI由39.3大跌至8.2,反映封鎖措施令建築活動完全停頓。儘管英國首相表示可能下周一(11日)開始放寬管制措施,惟短期內難以完全解除,意味着英國經濟前景難言樂觀。若要在英國置業,英鎊的下跌對於投資者來說無疑是一大好消息,入場的成本降低,如果英國脫歐後就業或經濟未有出現太大差別,英鎊有機會持續反彈,投資者可望匯價及樓價兩者兼得。

    本地買家為主 減樓市大跌機會

    在倫敦置業最重要是看地區,例如倫敦西邊是樓價最貴的豪宅區,肯辛頓和切爾西(Kensington and Chelsea)過去就是王室及上流社會的聚集地,平均樓價為300萬英鎊左右。倫敦核心區樓價最高並以輻射狀向外遞減,東邊或是南岸的區域樓價則偏低,主要原因不外乎是距離、交通建設、教育及生活便利等。國際買家在倫敦的地產投資,僅佔了13%,其餘都是英國本地人,同時也降低了國際資金轉移令樓價崩跌的情况。

    仲量聯行發表報告指,英國脫歐後,政局較為穩定,相信經濟在年底有機會復蘇。消費者支出,政府投資及市場需求將推動整個英國地區的房價和新建活動。對於海外買家而言,現在是投資英國復蘇中的住宅市場,以獲得最大回報的最佳時機。仲量聯行的研究預測,到2020年住房市場將出現適度增長,接下來的幾年中實現更快的增長,預計2020年平均房價將以每年1%的速度增長,到2022年將增長到4%。交易水平將穩步提高至每年130萬以上。隨着一些地產開發商的加入,新樓的開工時間將略為延長。受城市生活趨勢和愈來愈多的家庭等到30多歲才生小孩推動,英國租樓市場中期將保持穩定增長,這將推遲他們的上車時間。該行預測,整個英國的租金每年將增長2%至2.5%。

    倫敦經過數年處於不明朗環境,但現有望在未來五年中恢復經濟增長。倫敦是不斷擴大的技術中心和全球七大人才城市,吸引了來自世界各地的專業人士和學生,預計人口每年將增長10萬人。這意味着對倫敦房地產的需求將繼續超過供應,但城市新規劃及基建增加將為投資者提供投資當地物業的機會。

    倫敦新盤469萬入場

    仲量聯行英國住宅市場研究主管Nick Whitten表示,2021至2024年樓價上升幅度可達到18%。近期中介公司在港推售The Silk District項目,售價49萬鎊(約469萬港元)起,預期在2021年落成,步行3分鐘到Whitechapel鐵路站。再加上明年橫貫鐵路(Crossrail)建成,未來一站距離便可到最近兩大金融中心Liverpool Street及金絲雀碼頭,並直達希斯路機場。

    明報記者 龍彩霞

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