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  • 曼谷市中心供應多 買樓慎選地段 新興區域供應少 較易放租

    文章日期:2020年4月24日

    【明報專訊】新冠狀病毒肺炎疫情雖稍見放緩,但疫情對經濟的衝擊不能抹去,各地樓市都受到一定衝擊。港人海外置業熱點之一的曼谷,受供應過多問題影響,去年樓價已見放緩。帝皇地產董事總經理陳卓明接受本報訪問時表示,相信曼谷隨着今年樓價經過調整,發展商開價亦轉趨合理,料樓市年中後會見反彈,看法更較去年樂觀,但同時指有減租情况出現和招租時間延長,故買樓要審慎選擇區域,一些新興區域如挽那區供應相對較少,會較易出租。

    面對疫情衝擊,本港地產商受限聚令影響需暫緩推盤,海外樓盤同樣沉寂下來。陳卓明表示,近期由於疫情關係,不論是投資或移民泰國的查詢都是較靜,就算有客人短期欲前往看現樓也難成事,就算在去年社會事件爆發時,有關移民的查詢確實增加,但真正入市的人不多。

    業界:港人查詢多但行動少

    他指近期港人真正「行動」買樓的地方為越南,指泰國市場已接近飽和,樓價升勢減慢,前者反而受疫情打擊相對較小,首季經濟增長仍有3.8%跑贏全球,再加上疫情下更多工廠搬到當地,都利好當地樓市。他更直言,海外買家進軍泰國已是3年前開始的事,現時投資買家數量的確減少,但自住買家仍在上升,特別是當地首置客。

    曼谷樓需求減少同時,更有供應過多問題。據世邦魏理仕數據顯示,去年第4季曼谷公寓新盤落成量下跌17%至1.83萬伙,全年計則減少了16%,反映地產商推盤步伐見審慎,但季內市中心的新推樓盤數量卻按年增加了66%。

    陳卓明估計,曼谷需要近2至3個月時間消化庫存,相信這段時間市場會汰弱留強,優質樓盤才可存活。雖然疫情關係泰國仍在封城,地產商難以推盤,近期正出售的都是一些貨尾單位,相信疫情過後樓市會出現V形反彈,會有本地購買力支持。他續指樓市需求仍存在,當地經濟命脈旅遊業在疫情過後會見反彈,而且現時租金水平仍較穩定,租金回報還有4厘至5厘左右,但有減租情况出現,集中在受旅客人數減少衝擊的民宿,以及部分長期租客向業主要求,同時招租時間增加了。

    曼谷樓市年中後可望反彈

    他稱,出租容易程度都是看個別地區,新興區域如挽那區(Bang Na)將成為交通樞紐,未來又有新大型基建落成,本身供應未算太多會較易出租,反而一些傳統旺區供應較多,出租或較困難。

    在港人熟悉區域如素坤逸路中心區本身樓價偏高及供應較少,地產商叫價會較進取,但其中67街附近樓盤價格相對吸引,同樣近BTS站,離市中心也是數個站距離,而且租金分別不太大也值得留意。

    雖然受疫情衝擊,但他對今年泰國樓市看法反而沒有去年般淡,指今年樓價經過調整,加上料新盤開價不會再太進取,變得合理,料年中市道會漸見復蘇,但都建議投資者宜待5至6月中市況見明朗時,再作決定。

    泰國政府撤辣至今年底

    近期本港地產界屢向政府施壓,指疫情衝擊市道,要求撤回樓市辣招但一直未能如願。那邊廂泰國自加辣後,樓價持續受壓,同樣惹來地產商不滿。最終泰國央行於去年11月撤辣,購買住宅類型的土地、建築物或公寓,價格低於300萬泰銖(約71.9萬港元),過戶費由原本的2%下調到0.01%,房地產抵押登記費則由1%降至0.01%,生效至今年12月24日。陳卓明認為政府減辣有一定幫助,但由於推出不久便有疫情衝擊,需時觀察其成效。

    當地代理對於後市看法亦不太悲觀。據海外地產資訊網居外統計,泰國經紀對後市信心不減,代理們估計今年樓價會下跌2.4%,但明年則會見上升5.6%,主要認為會有更多外國和首置買家入市,會為樓市的重要動力 。但在全球經濟不景下,失業人數屢創新高,外國買家會否持續上升存疑問。

    居外則估計直到2022年樓市才有復蘇的跡象,料今年底曼谷樓價會跌4.9%,直至明年累計反彈7.4%。今年租金同樣會減少2.9%,到明年跌幅才見收窄。該公司又料清邁將成明年升幅最強的泰國城市,升幅達12.8%。

    除了泰國樓價見放緩,泰銖兌港元也持續貶值,特別是港元持續走強,需金管局多次出手沽港元維持聯繫匯率。而今年以來泰銖已跌了接近一成,也意味港人現時買泰國樓變成有一定折讓。事實上去年底泰銖兌港元還升至6年半高位,每港元僅兌3.792泰銖,但最新已跌至4.17泰銖。

    明報記者 王俊騏

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