用LINE傳送
  • 專家觀點.地產.海外置業錦囊
  • 仲量聯行英國住宅研究部:曼徹斯特未來5年樓價持續增長

    文章日期:2020年4月3日

    【明報專訊】早前,匯豐控股(0005)預期息率曾飈升至8厘,令不少投資者垂涎三尺。不過本周三,匯控及渣打宣布取消派息,以及年底前都不會回購股份,令投資者大感失望。其實市場上仍有不少高回報的投資選擇,就如英國曼徹斯特(Manchester)及利物浦(Liverpool)物業,不但入場門檻低,而且出租回報平均高達5.5厘。由於有不少留學生在當地升學,故不愁租務市場問題。仲量聯行英國住宅研究部亦發表報告,指即使在新冠肺炎影響下仍看好曼徹斯特前景,估計未來5年樓價仍會有強勁增長。

    英國是不少海外學生選擇留學的國家之一,雖然匯率方面較澳洲及新西蘭高,但每年仍有不少莘莘學子選擇到當地升學。早前有報告分析指,隨着脫歐進一步明朗化,將會利好英國經濟及樓市前景。但目前,當地受新冠肺炎疫情影響,就連首相約翰遜亦確診,以致當地推出限聚令,樓市進一步冰封。匯率方面,近期每英鎊兌港元一度跌至9算,近日最新報9.65水平。

    倫敦樓價貴絕全國 北愛爾蘭最平

    經歷過SARS,大家都明白到疫情是暫時的,加上多國在藥物治療及疫苗研發方面不斷進步,相信陰霾過後,當地樓市會再有上升動力。回顧過往數據,根據英國國家統計署(Office for National Statistics)的資料顯示,今年一月,全國平均樓價為23.1萬英鎊(約222.2萬港元),按年升1.3%,按月跌1.1%。當中北愛爾蘭升幅最強,第四季樓價按年升2.5%,而增長最低的是英國東部,樓價按年跌0.6%。

    北愛爾蘭樓價尚算低水,目前平均價格為14萬英鎊。曼徹斯特位於英國的西北部,平均樓價約為16.5萬英鎊,按年升2.1%。英國首都倫敦樓價貴絕全國,平均價格為47.7萬英鎊,按年升1.4%。

    曼徹斯特是英國一個高回報地段,當地有多間知名學府,如百年老牌英國名校曼徹斯特大學(University of Manchester)、曼徹斯特男子文法學校(The Manchester Grammar School)等等。儘管受新冠肺炎疫情影響,但仲量聯行仍看好該區樓市,預料租金增長為全英國最強勁。

    北方經濟引擎計劃 推動四城樓市

    在今年3月底,該行發表報告指,英國物業於2021年至2022年成交強勁,並且帶動樓市價格起飛,其中原因是當地政治和經濟確定性提高。報告提及,由今年底至2024年,倫敦、西北部和東部地區的增長最快,預期升幅分別為17%、16.5%及16.4%。在芸芸城市中,最睇好曼徹斯特前景,相信未來5年樓價會持續增長。因當地的人口持續大幅上升,愈來愈多人遷移到當地工作,不但促進該區的經濟活動,同時支持了該區樓價及租賃市場的需求。

    事實上,當地樓市上升早已有迹可尋。早於2017年,英國政府大力推行「北方經濟引擎」(Northern Powerhouse)計劃,該計劃涉及交通運輸系統改善、科學以及創新投資,以及將權力下放給市政府。其中四個主要城市包括利物浦、曼徹斯特、里茲以及雪菲爾,另外又允許曼徹斯特選舉市長。

    在計劃推動下,曼徹斯特被評為2020/21年歐洲最佳商務城市,仲量聯行估計會有更多企業家及年輕專才遷移到這個城市工作。由於當地學生和年輕專才數量很高,以致租賃市場需求持續上升,同時增加了當地住宅、學生物業投資的吸引力。這導致整個曼徹斯特的平均租金價格上漲近6%,漲幅以市中心較為明顯,其次是貝里(Bury)、索爾福德(Salford)、博爾頓(Bolton)。

    以今年1月為例,曼徹斯特平均樓價為19.9萬英鎊(約191.3萬港元),按年跌3%,公寓住宅樓價為16.6萬英鎊(約159.6萬港元),按年跌5%,獨立屋跌幅更大,按年跌11%。排屋價格相對穩定,平均價格為16.3萬英鎊(約156.7萬港元),按年升3%。市場分析指,該區租金回報為5.6%,高於倫敦的2%。

    明報記者 黃清瑤

    [海外置業錦囊]