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  • 葡萄牙兩大城市撤置業投資移民 全國樓價去年炒高逾一成 首都呎價近2400元最貴

    文章日期:2020年3月6日

    【明報專訊】上月初,葡萄牙國會通過投票,決定暫停首都里斯本(Lisbon)及第二大城市波圖(Porto)的置業投資移民申請。簡單而言,如果香港人有意藉置業投資移民當地,日後只可選擇鄉郊地區的物業,無論升值潛力或出租回報都會有一定折扣。該法案最快於今年底實施,如有意移民到當地,最好趕及法案實施前申請及置業。

    葡萄牙的黃金簽證計劃於2012年實施,該計劃接受未持有歐盟護照的外國人士申請,申請人可選擇以50萬歐元(約432.8萬港元)買入當地的全新物業;又或者以35萬歐元(約303萬港元)買入當地樓齡超過30年,而且尚未翻新的二手物業,成功購入物業及通過審查即可移民。

    里斯本及波圖物業較易出租

    該計劃的好處是可以一人申請、三代移民,即申請人只需買入一所物業,其配偶、父母及子女亦可一同移民到當地,亦毋須審查資金來源。移民國外大多要求「坐移民監」,葡萄牙僅要求有意移民者,5年內在當地住滿35日,期滿後即可申請永住權或入籍。

    寰宇移民顧問銷售總監劉碧琪(Peggy)表示,葡萄牙深受香港、中國以及台灣人喜愛,每年有不少人投資里斯本及波圖的物業作移民,因這兩個區域人口稠密,亦為沿海城市,同時又是興旺的旅遊區。「當地有較多華人聚集,另外葡萄牙國民多會在首都工作,若物業用作投資會較容易出租。」

    黃金簽證計劃推出至今已經8年,Peggy 表示,是次葡萄牙國會通過法案,是由於兩地的樓價已經上升至當地人難以負擔的水平。根據外媒報道,2019年葡萄牙全國樓價急升13.3%至每平方呎約1636.4港元。里斯本是全國樓價最昂貴的地方,每平方呎價約2373.1港元。不同城市樓價亦有不同程度升幅,如波圖上升16%、塞圖巴爾上升15.6%、布拉幹薩上升12.7%。不過最新研究報告顯示,首都里斯本月入雖為全國最高,但平均工資只有接近8000港元,可見當地人要上車置業並非易事。

    移民須通過葡語測試

    Peggy續指,「事實上黃金簽證並未全面取消,有意移民者仍可以選擇首都以外的地區,但這些地方多為農村,若要前往就近超市,可能至少需要一小時的車程,可說是相當不便。」一般而言,申請移民到當地需時3個月,如法案在今年年底實施,即有意移民者最遲要於今年6月提交申請。

    其他申請條件方面,申請人及共同移民的家屬需要通過葡萄牙語言測試。另外當地移民局亦會檢視申請人的犯罪紀錄,但條件相對寬鬆,如申請人有少於一年刑期亦可申請移居當地。

    小心低價舊樓似危樓

    在選購物業時,她建議以50萬歐元買入全新的物業。不過當地部分「新樓」並非全新,一般翻新過的二手物業都可以稱為新樓,投資者最好親身考察。「我不太建議申請人選擇入場門檻較低的二手物業,這些物業大多看似危樓,用以維修的金額非常高。」她表示,曾經有客人買入這類型的二手物業,購入後才發現沒有接駁水電喉管,需要向當地政府申請。結果苦等兩個月才獲得當地政府發出的水電接駁批准通知書,該物業因而有數個月未能出租,可說是得不償失。

    她亦不建議申請人在當地敍做按揭,因為需要資產審查,當地銀行會翻譯申請人的收入證明,需時較長。「試過有香港人在當地敍做按揭,結果9個月後才成功批出按揭貸款。」

    另外,她建議不要買入超過60萬歐元的物業,因當地設有房產稅,物業持有人每年都要向政府繳交稅項,房價愈貴,稅率愈高。雖然當地樓價較香港低,但亦有各種稅項,當中包括物業交易稅、印花稅、水電燃氣連接費、業主服務費、稅務代表費,各種意想不到的費用也可能產生。

    當地與香港一樣,新樓愈建愈細,如在當地以50萬歐元買入今年落成的物業,面積只有約700方呎。相反樓齡較大則呎價愈便宜,

    如一個位於里斯本,早於2002年落成單位,其售價為53.5萬歐元,但面積卻過千呎,包含3房兩廁以及一個車位。

    明報記者 黃清瑤

    [海外置業錦囊]