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葡萄牙兩大城市撤置業投資移民 全國樓價去年炒高逾一成 首都呎價近2400元最貴
【明報專訊】上月初，葡萄牙國會通過投票，決定暫停首都里斯本（Lisbon）及第二大城市波圖（Porto）的置業投資移民申請。簡單而言，如果香港人有意藉置業投資移民當地，日後只可選擇鄉郊地區的物業，無論升值潛力或出租回報都會有一定折扣。該法案最快於今年底實施，如有意移民到當地，最好趕及法案實施前申請及置業。
葡萄牙的黃金簽證計劃於2012年實施，該計劃接受未持有歐盟護照的外國人士申請，申請人可選擇以50萬歐元（約432.8萬港元）買入當地的全新物業；又或者以35萬歐元（約303萬港元）買入當地樓齡超過30年，而且尚未翻新的二手物業，成功購入物業及通過審查即可移民。
里斯本及波圖物業較易出租
該計劃的好處是可以一人申請、三代移民，即申請人只需買入一所物業，其配偶、父母及子女亦可一同移民到當地，亦毋須審查資金來源。移民國外大多要求「坐移民監」，葡萄牙僅要求有意移民者，5年內在當地住滿35日，期滿後即可申請永住權或入籍。
寰宇移民顧問銷售總監劉碧琪（Peggy）表示，葡萄牙深受香港、中國以及台灣人喜愛，每年有不少人投資里斯本及波圖的物業作移民，因這兩個區域人口稠密，亦為沿海城市，同時又是興旺的旅遊區。「當地有較多華人聚集，另外葡萄牙國民多會在首都工作，若物業用作投資會較容易出租。」
黃金簽證計劃推出至今已經8年，Peggy 表示，是次葡萄牙國會通過法案，是由於兩地的樓價已經上升至當地人難以負擔的水平。根據外媒報道，2019年葡萄牙全國樓價急升13.3%至每平方呎約1636.4港元。里斯本是全國樓價最昂貴的地方，每平方呎價約2373.1港元。不同城市樓價亦有不同程度升幅，如波圖上升16%、塞圖巴爾上升15.6%、布拉幹薩上升12.7％。不過最新研究報告顯示，首都里斯本月入雖為全國最高，但平均工資只有接近8000港元，可見當地人要上車置業並非易事。
移民須通過葡語測試
Peggy續指，「事實上黃金簽證並未全面取消，有意移民者仍可以選擇首都以外的地區，但這些地方多為農村，若要前往就近超市，可能至少需要一小時的車程，可說是相當不便。」一般而言，申請移民到當地需時3個月，如法案在今年年底實施，即有意移民者最遲要於今年6月提交申請。
其他申請條件方面，申請人及共同移民的家屬需要通過葡萄牙語言測試。另外當地移民局亦會檢視申請人的犯罪紀錄，但條件相對寬鬆，如申請人有少於一年刑期亦可申請移居當地。
小心低價舊樓似危樓
在選購物業時，她建議以50萬歐元買入全新的物業。不過當地部分「新樓」並非全新，一般翻新過的二手物業都可以稱為新樓，投資者最好親身考察。「我不太建議申請人選擇入場門檻較低的二手物業，這些物業大多看似危樓，用以維修的金額非常高。」她表示，曾經有客人買入這類型的二手物業，購入後才發現沒有接駁水電喉管，需要向當地政府申請。結果苦等兩個月才獲得當地政府發出的水電接駁批准通知書，該物業因而有數個月未能出租，可說是得不償失。
她亦不建議申請人在當地敍做按揭，因為需要資產審查，當地銀行會翻譯申請人的收入證明，需時較長。「試過有香港人在當地敍做按揭，結果9個月後才成功批出按揭貸款。」
另外，她建議不要買入超過60萬歐元的物業，因當地設有房產稅，物業持有人每年都要向政府繳交稅項，房價愈貴，稅率愈高。雖然當地樓價較香港低，但亦有各種稅項，當中包括物業交易稅、印花稅、水電燃氣連接費、業主服務費、稅務代表費，各種意想不到的費用也可能產生。
當地與香港一樣，新樓愈建愈細，如在當地以50萬歐元買入今年落成的物業，面積只有約700方呎。相反樓齡較大則呎價愈便宜，
如一個位於里斯本，早於2002年落成單位，其售價為53.5萬歐元，但面積卻過千呎，包含3房兩廁以及一個車位。