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倫敦市中心租金料5年升一成 脫歐明朗化 樓價「疫市」不跌反升
【明報專訊】新冠肺炎疫情繼續在全球爆發，在歐洲更蔓延到意大利等多個國家，回望本港確診亦持續上升，對經濟的影響看來愈來愈大，不論港股及樓價都受壓。而港人鍾情的海外置業熱點倫敦，在疫情威脅下樓價竟有反彈勢頭，去年12月樓價創2017年以來最大升幅，主要受超級豪宅銷情增長帶動。即使面對英國與歐盟新一輪談判仍可能出現不明朗因素，及英國或上調海外買家印花稅，短期內傳統倫敦市中心豪宅市場難見樂觀，但萊坊相信對該區放租業主影響不大，以上措施反而會使供應減少推升租金，更料直至下屆大選前租金會累計升一成。
自英國首相約翰遜宣布提前大選，保守黨成功爭取國會更多議席後，英國終在1月31日脫離歐盟，當地樓市的情緒得到提振。英國土地註冊處數字顯示，去年12月英國平均樓價按年升2.2%，較11月的升幅擴大，而且是兩年內首度錄得全英各區樓價都有升幅。其中倫敦樓價更按年升2.3%，創2017年10月以來最大升幅。早前數據顯示，自倫敦最搶手地區的豪宅銷售激增後，帶動平均價格上漲。
樓市措施令供應減 支持租金向上
英國國家統計局認為，倫敦樓價上升反映住宅類型銷售較平時迎來明顯轉變，特別超高價物業銷售也增加，即使倫敦平均樓價或正因為超級豪宅銷售影響帶動上升，但整體樓市都正在復蘇。英國智庫安永統計俱樂部( EY ITEM Club ) 首席經濟師Howard Archer亦指出，最近數據顯示，樓市經歷去年表現較差後正在轉變，愈來愈多迹象顯示，隨大選結果和英國脫歐變得明朗後，市場情况趨向樂觀，樓市漸見起色。當地按揭宗數也反映出樓市氣氛，英倫銀行數據顯示，去年12月獲批按揭宗數升幅創2017年7月以來新高。
萊坊發表報告，1月份整個英國的潛在註冊買家數量按年升了34%，而睇樓數量也亦同樣上升13%，同期放盤量卻減少了21%，反映供求失衡。雖然英國大選結果對一眾等待入市的買家，釋出了買入信號，同時一眾地產商則仍然持謹慎態度，皆因當地樓市仍面臨不少潛在風險。本港周三（26日）公布了新一份財政預算案，不久後則會到英國公布，外界估計推出措施有可能包括上調海外買家印花稅，以及高價物業稅。
由於新措施仍不明朗下，即使樓市需求上升，整個成交量成保持平穩。樓市另一不利因素為隨脫歐前景稍見明朗，隨後或見利率正常化，將會抽走樓市中的流動性，而脫歐後續談判中亦有可能再出現不確定因素。
豪宅市場方面，萊坊估計隨脫歐後續不明朗，以及海外買家印花稅或見提高，料豪宅市場樓價短期也難見正面，1月市中心豪宅區樓價便按年下跌了2.1%。不過，1月首兩星期的豪宅睇樓量則較同年提升14%，主要與大選結果有關。而去年市中心豪宅各區的平均呎價尚未超過5年平均水平，其中被稱為黃金區域的貝爾格萊維亞（Belgravia）、梅費爾（Mayfair）和騎士橋（Knightsbridge）呎價仍有150英鎊折讓。
租客增加 租金有上升動力
萊坊倫敦住宅研究部主管Tom Bill估計，由於交投活躍，豪宅供應會持續回落，去年市中心區供應減少了8%，大選後亦多了業主會嘗試利用市場反彈賣盤。然而隨可負擔能力提高，去年準租客的數量亦見提高，為租金帶來向上動力，他料直至下屆大選2024年前，市中心區每年租金都會升2%，累計增幅達到一成。
另外，政府欲提升海外買家印花稅，反映住屋問題仍是當地敏感的政冶問題，皆因措施看來可以化解英國經濟失衡問題。不過上述措施對買樓收租業主則影響不大，反而會使供應進一步受壓和租金上升。他估計周租介乎1000至5000英鎊的住宅，成交會較活躍，因這類住宅多由高級管理人員所承租，脫歐進程明朗後，這批人員會受惠。
資金湧美元避險 英鎊走弱利投資
新冠肺炎疫情令市場擔憂對經濟影響，資金湧到美元避險，同時使主要貨幣走弱，包括英鎊，故欲投資英國物業人士也可以留意。而且隨市場對英倫銀行減息預期升溫，外界認為新冠肺炎會令央行被迫放水刺激經濟，同時也有分析憧憬當地下月公布的財政預算案，料會增加支出刺激經濟會使英鎊有支持。惟據英皇外匯報告顯示，技術圖表所見，相對強弱指標及隨機指數從超買區域回落，英鎊兌美元在過去兩周都未能突破位於1.3030的50天平均線，預示英鎊有重新走弱趨勢。