用LINE傳送
  • 專家觀點.地產.海外置業錦囊
  • 倫敦市中心租金料5年升一成 脫歐明朗化 樓價「疫市」不跌反升

    文章日期:2020年2月28日

    【明報專訊】新冠肺炎疫情繼續在全球爆發,在歐洲更蔓延到意大利等多個國家,回望本港確診亦持續上升,對經濟的影響看來愈來愈大,不論港股及樓價都受壓。而港人鍾情的海外置業熱點倫敦,在疫情威脅下樓價竟有反彈勢頭,去年12月樓價創2017年以來最大升幅,主要受超級豪宅銷情增長帶動。即使面對英國與歐盟新一輪談判仍可能出現不明朗因素,及英國或上調海外買家印花稅,短期內傳統倫敦市中心豪宅市場難見樂觀,但萊坊相信對該區放租業主影響不大,以上措施反而會使供應減少推升租金,更料直至下屆大選前租金會累計升一成。

    自英國首相約翰遜宣布提前大選,保守黨成功爭取國會更多議席後,英國終在1月31日脫離歐盟,當地樓市的情緒得到提振。英國土地註冊處數字顯示,去年12月英國平均樓價按年升2.2%,較11月的升幅擴大,而且是兩年內首度錄得全英各區樓價都有升幅。其中倫敦樓價更按年升2.3%,創2017年10月以來最大升幅。早前數據顯示,自倫敦最搶手地區的豪宅銷售激增後,帶動平均價格上漲。

    樓市措施令供應減 支持租金向上

    英國國家統計局認為,倫敦樓價上升反映住宅類型銷售較平時迎來明顯轉變,特別超高價物業銷售也增加,即使倫敦平均樓價或正因為超級豪宅銷售影響帶動上升,但整體樓市都正在復蘇。英國智庫安永統計俱樂部( EY ITEM Club ) 首席經濟師Howard Archer亦指出,最近數據顯示,樓市經歷去年表現較差後正在轉變,愈來愈多迹象顯示,隨大選結果和英國脫歐變得明朗後,市場情况趨向樂觀,樓市漸見起色。當地按揭宗數也反映出樓市氣氛,英倫銀行數據顯示,去年12月獲批按揭宗數升幅創2017年7月以來新高。

    萊坊發表報告,1月份整個英國的潛在註冊買家數量按年升了34%,而睇樓數量也亦同樣上升13%,同期放盤量卻減少了21%,反映供求失衡。雖然英國大選結果對一眾等待入市的買家,釋出了買入信號,同時一眾地產商則仍然持謹慎態度,皆因當地樓市仍面臨不少潛在風險。本港周三(26日)公布了新一份財政預算案,不久後則會到英國公布,外界估計推出措施有可能包括上調海外買家印花稅,以及高價物業稅。

    由於新措施仍不明朗下,即使樓市需求上升,整個成交量成保持平穩。樓市另一不利因素為隨脫歐前景稍見明朗,隨後或見利率正常化,將會抽走樓市中的流動性,而脫歐後續談判中亦有可能再出現不確定因素。

    豪宅市場方面,萊坊估計隨脫歐後續不明朗,以及海外買家印花稅或見提高,料豪宅市場樓價短期也難見正面,1月市中心豪宅區樓價便按年下跌了2.1%。不過,1月首兩星期的豪宅睇樓量則較同年提升14%,主要與大選結果有關。而去年市中心豪宅各區的平均呎價尚未超過5年平均水平,其中被稱為黃金區域的貝爾格萊維亞(Belgravia)、梅費爾(Mayfair)和騎士橋(Knightsbridge)呎價仍有150英鎊折讓。

    租客增加 租金有上升動力

    萊坊倫敦住宅研究部主管Tom Bill估計,由於交投活躍,豪宅供應會持續回落,去年市中心區供應減少了8%,大選後亦多了業主會嘗試利用市場反彈賣盤。然而隨可負擔能力提高,去年準租客的數量亦見提高,為租金帶來向上動力,他料直至下屆大選2024年前,市中心區每年租金都會升2%,累計增幅達到一成。

    另外,政府欲提升海外買家印花稅,反映住屋問題仍是當地敏感的政冶問題,皆因措施看來可以化解英國經濟失衡問題。不過上述措施對買樓收租業主則影響不大,反而會使供應進一步受壓和租金上升。他估計周租介乎1000至5000英鎊的住宅,成交會較活躍,因這類住宅多由高級管理人員所承租,脫歐進程明朗後,這批人員會受惠。

    資金湧美元避險 英鎊走弱利投資

    新冠肺炎疫情令市場擔憂對經濟影響,資金湧到美元避險,同時使主要貨幣走弱,包括英鎊,故欲投資英國物業人士也可以留意。而且隨市場對英倫銀行減息預期升溫,外界認為新冠肺炎會令央行被迫放水刺激經濟,同時也有分析憧憬當地下月公布的財政預算案,料會增加支出刺激經濟會使英鎊有支持。惟據英皇外匯報告顯示,技術圖表所見,相對強弱指標及隨機指數從超買區域回落,英鎊兌美元在過去兩周都未能突破位於1.3030的50天平均線,預示英鎊有重新走弱趨勢。

    明報記者 王俊騏

    [海外置業錦囊]