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  • 專家觀點.地產.海外置業錦囊
  • 建造業領經濟增長 柬國樓市向上 租金回報跑贏泰國越南大馬

    文章日期:2020年2月21日

    【明報專訊】近年,有不少東南亞國家受惠中國的一帶一路政策。在去年,儘管在中美貿易戰陰霾下,柬埔寨的經濟增長仍高達7.1%。在當地有多項業務及全球五大毛衣生產商之一的金鏗集團,近年涉足房地產市場,並於當地首都金邊的心臟地帶建設大型發展項目「首都‧國金」(Urban Village)。第一期的項目已經全部售罄,現時正出售第二期發展項目,售價最低由55萬港元起,可作為港人小本在海外投資房產的試水溫工具。

    如想在東南亞投資置業居住,不少人第一時間或會想到泰國或馬來西亞,因兩地人普遍可以英語及國語溝通,而未必會考慮到柬埔寨,皆因當地予人的印象似乎治安水平一般。不過「富貴險中求」,根據世界銀行最新的報告顯示,柬國在建築業推動下,去年經濟增長率為7%。報告又預料,2020年當地經濟增長仍可達6.8%,有利樓市穩定。

    事實上,在2014年至2016年間,當地樓價急升五成,至近年雖放緩仍平穩向上。官方數字顯示,當地最少有15萬至20萬名外國人居住。他們普遍喜歡居於繁華地區,如金邊的俄羅斯市場(Russian Market)及百適河(Tonle Bassac)一帶。

    港商進軍柬埔寨房地產市場

    正因如此,有不少發展商都進軍金邊心臟地帶,建設住屋供本土居民或長居的外籍人士居住及購買。由港商陳志光創立的金鏗集團(香港),早於柬國開拓業務,其業務包括保險、金融、包裝、印刷、農業等多個行業,近年又涉足當地房地產市場,並於去年第四季落成首棟地產項目。

    負責領軍開發「首都.國金」項目的執行董事陳潔盈表示,公司是當地最大發展商,「首都.國金」佔地超過760萬平方呎。該項目的投資額為20億美元,因現時第一期的住宅銷情理想,故又再開發第二期。第二期已於今年初動工,料買家可於2022年的12月收樓。

    陳又表示,「首都.國金」位於柬埔寨的市中心,距離獨立紀念碑不到10分鐘車程。項目附近有PH大型商場、AEON購物中心、ISPP國際學校及醫院等,生活設施應有儘有。項目又經過精心規劃,引進共享空間、創意園區,社區設施方面除了健身室及圖書館,還有酒吧、公園及啤酒博物館等等。

    金邊新盤平均呎價1650元

    公司另一位執行董事李駿機表示,就東南亞市場而言,泰國曼谷物業租金回報只有約3.1厘,越南胡志明巿也只有3.8厘,馬來西亞則約4厘。相對下,柬埔寨物業租金回報較高,普遍有約8厘至12厘。而在2018年,首都金邊連同樓價升幅總回報更以29.4%,登上全球投資者回報率之冠。

    「 第一期住宅深受當地人喜歡,當中有逾六成是當地人購買,其餘由外國人買入,在投資角度而言,一個物業有大多數是當地人持有會較為保值。」該項目面積由31平方米(約333.7平方呎)至120平方米(約1291.7平方呎)不等,售價由55萬港元至130萬港元,即平均呎價約1650元。當地人可向銀行敍做最高七成按揭,但息率高達10厘。「當地人平均工資為600美元,如兩夫婦每月一同供款400美元,也不太吃力。」

    港人柬國買樓不能申按 須付三成首期

    不過,香港人則不可敍做按揭,如考慮購買者,須先繳付3成首期,並每三個月繳交樓價的1成金額,直至收樓才繳交最後的1成樓價。其他費用方面,印花稅為樓價的4%,物業稅是0.1%,即100萬港元的物業,每年要繳交1000港元的房產稅。管理費方面,每平方米的管理費為9.36港元,即31平方米的房型,每月管理費約290港元。

    雖然柬埔寨樓價低水,不過買家要留意當地買房條例。在當地買樓,要留意物業是屬於永久地權抑或是99年房產權,倘若買入的單位屬於99年產權,期滿後政府有權收回該物業。在當地,永久業權稱為「硬卡」,有限期土地產權稱為「軟卡」。

    柬國買樓分「硬卡」「軟卡」

    另外亦要留意買入的房型,當地主要分為公寓及排屋,基本上非柬埔寨國民不能買入排屋、地皮以及別墅,因為根據當地法律,外國人不可擁有地面層,只可以買入2樓或以上之樓層。

    稅務方面,如購入物業並作出租用途,若以個人名義購買物業,須每年繳付租金收入的10%作為稅款。若以公司名義購買,稅率為14%。另外亦要繳付10%的增值稅;如轉售物業,亦要繳付4%的稅項。因此,在置業之前必須詳細向地產經紀查詢清楚一切費用。

    明報記者 黃清瑤

    [海外置業錦囊]