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建造業領經濟增長 柬國樓市向上 租金回報跑贏泰國越南大馬
【明報專訊】近年，有不少東南亞國家受惠中國的一帶一路政策。在去年，儘管在中美貿易戰陰霾下，柬埔寨的經濟增長仍高達7.1%。在當地有多項業務及全球五大毛衣生產商之一的金鏗集團，近年涉足房地產市場，並於當地首都金邊的心臟地帶建設大型發展項目「首都‧國金」（Urban Village）。第一期的項目已經全部售罄，現時正出售第二期發展項目，售價最低由55萬港元起，可作為港人小本在海外投資房產的試水溫工具。
如想在東南亞投資置業居住，不少人第一時間或會想到泰國或馬來西亞，因兩地人普遍可以英語及國語溝通，而未必會考慮到柬埔寨，皆因當地予人的印象似乎治安水平一般。不過「富貴險中求」，根據世界銀行最新的報告顯示，柬國在建築業推動下，去年經濟增長率為7%。報告又預料，2020年當地經濟增長仍可達6.8%，有利樓市穩定。
事實上，在2014年至2016年間，當地樓價急升五成，至近年雖放緩仍平穩向上。官方數字顯示，當地最少有15萬至20萬名外國人居住。他們普遍喜歡居於繁華地區，如金邊的俄羅斯市場（Russian Market）及百適河（Tonle Bassac）一帶。
港商進軍柬埔寨房地產市場
正因如此，有不少發展商都進軍金邊心臟地帶，建設住屋供本土居民或長居的外籍人士居住及購買。由港商陳志光創立的金鏗集團（香港），早於柬國開拓業務，其業務包括保險、金融、包裝、印刷、農業等多個行業，近年又涉足當地房地產市場，並於去年第四季落成首棟地產項目。
負責領軍開發「首都．國金」項目的執行董事陳潔盈表示，公司是當地最大發展商，「首都．國金」佔地超過760萬平方呎。該項目的投資額為20億美元，因現時第一期的住宅銷情理想，故又再開發第二期。第二期已於今年初動工，料買家可於2022年的12月收樓。
陳又表示，「首都．國金」位於柬埔寨的市中心，距離獨立紀念碑不到10分鐘車程。項目附近有PH大型商場、AEON購物中心、ISPP國際學校及醫院等，生活設施應有儘有。項目又經過精心規劃，引進共享空間、創意園區，社區設施方面除了健身室及圖書館，還有酒吧、公園及啤酒博物館等等。
金邊新盤平均呎價1650元
公司另一位執行董事李駿機表示，就東南亞市場而言，泰國曼谷物業租金回報只有約3.1厘，越南胡志明巿也只有3.8厘，馬來西亞則約4厘。相對下，柬埔寨物業租金回報較高，普遍有約8厘至12厘。而在2018年，首都金邊連同樓價升幅總回報更以29.4%，登上全球投資者回報率之冠。
「 第一期住宅深受當地人喜歡，當中有逾六成是當地人購買，其餘由外國人買入，在投資角度而言，一個物業有大多數是當地人持有會較為保值。」該項目面積由31平方米（約333.7平方呎）至120平方米（約1291.7平方呎）不等，售價由55萬港元至130萬港元，即平均呎價約1650元。當地人可向銀行敍做最高七成按揭，但息率高達10厘。「當地人平均工資為600美元，如兩夫婦每月一同供款400美元，也不太吃力。」
港人柬國買樓不能申按 須付三成首期
不過，香港人則不可敍做按揭，如考慮購買者，須先繳付3成首期，並每三個月繳交樓價的1成金額，直至收樓才繳交最後的1成樓價。其他費用方面，印花稅為樓價的4%，物業稅是0.1%，即100萬港元的物業，每年要繳交1000港元的房產稅。管理費方面，每平方米的管理費為9.36港元，即31平方米的房型，每月管理費約290港元。
雖然柬埔寨樓價低水，不過買家要留意當地買房條例。在當地買樓，要留意物業是屬於永久地權抑或是99年房產權，倘若買入的單位屬於99年產權，期滿後政府有權收回該物業。在當地，永久業權稱為「硬卡」，有限期土地產權稱為「軟卡」。
柬國買樓分「硬卡」「軟卡」
另外亦要留意買入的房型，當地主要分為公寓及排屋，基本上非柬埔寨國民不能買入排屋、地皮以及別墅，因為根據當地法律，外國人不可擁有地面層，只可以買入2樓或以上之樓層。
稅務方面，如購入物業並作出租用途，若以個人名義購買物業，須每年繳付租金收入的10%作為稅款。若以公司名義購買，稅率為14%。另外亦要繳付10%的增值稅；如轉售物業，亦要繳付4%的稅項。因此，在置業之前必須詳細向地產經紀查詢清楚一切費用。