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  • 房屋研究網站Domain:堪培拉布里斯班樓價跑贏全澳

    文章日期:2020年2月14日

    【明報專訊】澳洲經濟受到山火影響,澳元亦因而受壓。澳元兌美元曾跌至0.6660水平下方,創逾10年低位,當澳元下跌對準備投資當地物業的投資者屬好消息。澳元1月跌幅達5%,為2016年以來表現最差的月份。面對新冠狀病毒疫情,恐將抑制中國觀光客、以及增加對鐵礦石和煤等重要大宗商品需求的擔憂,令澳元及紐元均受創。澳洲房屋研究網站Domain認為,澳洲房地產市場經過2019年山火及中國經濟放慢而調整。該研究報告看好今明兩年澳洲地產,其中尤其看好堪培拉及布里斯班。

    澳洲央行的季度經濟展望報告指,預計截至2020年6月的一年經濟增長率只達1.9%,低於早前預測的2.6%,並調低去年第4季經濟增長預測至2%。央行指,調低近期經濟增長預測以反映乾旱、大火及新型肺炎疫情。另外,失業率顯著上升才會進一步減息。不過,央行預計大火後的重建活動將帶動下半年經濟增長,加上隨著房價上升,亦會提振家庭財富及提升消費。央行預計,今年底經濟將加速至2.7%,明年底加快至3%。央行估計,至今年底失業率將維持在目前5.1%水平,明年底則降至4.9%,至2020年中期會輕微降至4.8%。

    華僑永亨銀行發表報告指,中國疫情出現趨穩的迹象,風險情緒改善,為澳元提供支持。不過,美元走強,限制了澳元的上行幅度。短期內,澳元料維持好淡爭持的走勢,主要取決於市場風險情緒的變化。由於中國疫情對當地經濟前景的影響未明,市場估計澳儲行下半年存在較大的減息機會。

    減息有利樓市振興經濟

    Domain分析報告指出,澳洲政府為振興國內經濟,減息是其中之一途,事實上,澳洲央行貸款及負資產變化不大,同時再減息,有助澳洲房地產市場。相信澳洲房地產價格在上年經過調整後,2019年底已開始反彈,預期2020年及2021年會有溫和房價增長預測。Domain的最新房地產價格預測,該國人口增長穩定及低失業率有望支撐房地產價格的增長。新建房屋建設的放緩,新屋銷售量下跌及首次住房貸款存款計劃也是令樓價上升的因素。此外,抵押貸款的快速增長以及愈來愈多的人瀏覽房地產網站數據,市場入市情緒暢旺和買家需求的增加也將推高樓價。

    經濟學家Wiltshire表示,這些指標應有助澳洲樓價下行減慢,「我們預計2020年澳洲樓價將增長2%至4%,單位價格將增長1%至3%。穆迪發布澳洲樓價預測報告,預計2020年悉尼和墨爾本將小幅上升。」而其中墨爾本的市場通常比悉尼落後六個月,因此,Domain預計價格在2020年不會出現大幅上升。

    2019年墨爾本的房價和單價已從高峰分別下跌了11%和8%。房屋和公寓價格分別為約80萬美元和47萬美元。「布里斯班和昆士蘭州東南部樓價開始開始出現曙光,原因是布里斯班地理位置吸引移民移居當地,並且預計今年的年人口增長率將保持在1.75%。Domain預計布里斯班的房屋和公寓價格,將在未來六個月內觸底反彈。今年樓價預計將增長3%至5%,公寓將增長零至2%。」

    今明兩年布里斯班樓價增長強勁

    不過,投資者要留意隨著布里斯班的公寓需求下降,市場供應增加。自2018年下半年以來,布里斯班房價下跌了2%。單位價格比2016年的峰值下跌了約10%。惟布里斯班的樓價將在未來兩年內強勁增長。Domain分析報告預計,到2020年和2021年,該區樓價中位數將上升8%。在此之前,布里斯班的樓價在過去三年中僅上漲了5%。如果這些預測得以實現,那麼到2020年底,布里斯班的房屋中位價將首次達到60萬澳元,達到62萬澳元。

    並預測布里斯班的公寓價格已經觸底,並將在未來兩年內出現溫和增長。布里斯班的中位數價格自2016年的峰值下跌近10%之後,預計到2020年將上升6%,然後到2021年將上升4%至6%。布里斯班的人口增長也將保持強勁,未來幾年人口將增長約2%。

    珀斯樓價持平 阿德萊德將有增長

    同時有不少基本因素表明,珀斯房地產市場將出現好轉,但抵押貸款的比率仍在上升,並且在長期的房價下跌之後,更多的家庭處於負資產狀態。

    因此,Domain預計珀斯的房屋和單價將在春季觸底反彈,但今年樓價只會持平。珀斯在2019年樓價中位數約為52萬美元,比2014年的峰值低約15%,「在2020年,我們的研究表明珀斯價格反彈,但鑑於珀斯市場根深柢固的疲軟,我們預測房屋和單元房的價格僅溫和增長0至2%。但最看好地區為首都堪培拉,預計樓價將增長4%至6%。預計阿德萊德的樓價今年房價將增長1%至3%。」

    明報記者 龍彩霞

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