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東京奧運促使區內樓價上升 豐洲生活圈樓價較親民
【明報專訊】東京奧運是今年盛事，大家都十分期待。其樓市會否先炒上？除了奧運會支持樓市外，事實上，首先是建築成本問題，最近買入的土地，比起兩三年，地價已經升兩至三成，根據2019年地價數據，住宅地2019年升1.3%，商業地升4.7%，適合起分層單位的地價亦自然有所增長。
據國土交通省的建築工事費指數顯示，鋼筋水泥樓的建築費指數，由2017年的107.4，升至2018年的111.2，一年間升3.5%。發展商把成本轉到買家身上，所以樓價得以支持。而且，首都圈有錢人增加，根據「2018年首都圈新築Mansion契約者動向調查」、2008年的東京打工仔平均收入是737萬日圓，2018年升至960萬日圓，10年間，人工上升了30.2%，購買力當然提升了不少，再者，低息環境，日本有所謂的「Flat 35貸款」（日本政府資助的私人貸款提供的固定利率貸款，年齡21至35歲），現時的息率是1.21厘至1.87厘，年輕人上車較為容易。
大學生租客支持東京樓價
投資日本物業，有多個數據要考慮，首要的是人口因素，東京人口集中，最重要是全國最多流入人口的城市。很多大型企業也設分公司或總部在東京，根據總務省的最新數字，東京都的企業有約42萬間，而大阪府則只有27萬間左右，可見日本城市之間的經濟規模其實相差很遠。
投資物業作出租用途時，地點最好選擇在大學區附近，因為大學生是堅實租客，而且每年都有新供應，東京有140間大學，而大阪府只有55間，相信也是支持東京都樓價一個很好指標。物業代理指出，對資金較少的投資者來說，買個開放式單位已可收租，不愁沒租客。
再者，今年東京奧運即將開幕。其中奧運主會場的東京灣岸區與都內的地價上升，也帶動了周邊都市地價，令物業價格上升，東京都樓價短期也難以回落。
東京都心的高級公寓大廈人氣依然不變，且價格維持高位。價格高企令買家入市意欲不高，故令交投平穩，預期樓價將會維持橫向變化。惟信義房屋不動產經濟研究所認為，東京23區的摩天公寓大樓將從年初開始帶動市場。
豐洲呎價親民 有望受追捧
其原因在於車站附近大規模複合開發將自春季開始啟動，而在郊外地區數個大型動工也將陸續開始。因為上述原因，預估東京23區的供給戶數，將相較於2019年微增1.4%，達1萬4000戶。市場對於灣岸地區與山手線的新車站「高輪Gateway」周邊的關注度也有所提高。
同時，不少東京人都擁有「灣岸Life Style」，其中豐洲成為熱門之地區，根據不動產資訊服務公司Mercury統計數據，豐洲地區的住宅平均每坪約介乎300萬至350萬日圓之間，折合約21萬港至25萬港元，較東京23區平均每坪377萬日圓更顯親民，因此預期未來將吸引更多家庭、白領上班族及首購族選擇入住。
豐洲生活圈可說是灣岸地區發展最為成熟的一區，利用百合海鷗線及地下鐵有樂町線便可直達東京都心，居住環境空間較擴闊加上便利的交通，入住人口也逐年增加，據該區官方統計，目前豐洲的居住人口約36700人，2014年來增長了3.6倍。
利率上升或致樓價下挫
風險方面，一旦利率開始提升，住宅貸款的利率也會急速攀升，屆時樓價有機會下挫。若真達到逆轉利率，並對日本經濟造成負面影響時，對住宅、不動產業界所造成的影響將不小。東京奧運、殘奧後，不動產價值也難以如倫敦或北京一樣維持下去。
購買日本物業要留意物業可否承受天災，因為水浸是近年日本常面對問題：包括地表地底的水患、河川氾濫冲走房屋等，家園遭奪走的案例不少。暴雨等水災新聞不再罕見，2018年夏天以西日本為主的中部地區、北海道及全國廣域範圍，都曾出現集中豪雨。物業代理建議進行不動產交易時，應該向簽約對象出示載有淹水假想區域資料的災害地圖，並且將住宅建築業法的修訂寫在簽約文件上。