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  • 東京奧運促使區內樓價上升 豐洲生活圈樓價較親民

    文章日期:2020年1月31日

    【明報專訊】東京奧運是今年盛事,大家都十分期待。其樓市會否先炒上?除了奧運會支持樓市外,事實上,首先是建築成本問題,最近買入的土地,比起兩三年,地價已經升兩至三成,根據2019年地價數據,住宅地2019年升1.3%,商業地升4.7%,適合起分層單位的地價亦自然有所增長。

    據國土交通省的建築工事費指數顯示,鋼筋水泥樓的建築費指數,由2017年的107.4,升至2018年的111.2,一年間升3.5%。發展商把成本轉到買家身上,所以樓價得以支持。而且,首都圈有錢人增加,根據「2018年首都圈新築Mansion契約者動向調查」、2008年的東京打工仔平均收入是737萬日圓,2018年升至960萬日圓,10年間,人工上升了30.2%,購買力當然提升了不少,再者,低息環境,日本有所謂的「Flat 35貸款」(日本政府資助的私人貸款提供的固定利率貸款,年齡21至35歲),現時的息率是1.21厘至1.87厘,年輕人上車較為容易。

    大學生租客支持東京樓價

    投資日本物業,有多個數據要考慮,首要的是人口因素,東京人口集中,最重要是全國最多流入人口的城市。很多大型企業也設分公司或總部在東京,根據總務省的最新數字,東京都的企業有約42萬間,而大阪府則只有27萬間左右,可見日本城市之間的經濟規模其實相差很遠。

    投資物業作出租用途時,地點最好選擇在大學區附近,因為大學生是堅實租客,而且每年都有新供應,東京有140間大學,而大阪府只有55間,相信也是支持東京都樓價一個很好指標。物業代理指出,對資金較少的投資者來說,買個開放式單位已可收租,不愁沒租客。

    再者,今年東京奧運即將開幕。其中奧運主會場的東京灣岸區與都內的地價上升,也帶動了周邊都市地價,令物業價格上升,東京都樓價短期也難以回落。

    東京都心的高級公寓大廈人氣依然不變,且價格維持高位。價格高企令買家入市意欲不高,故令交投平穩,預期樓價將會維持橫向變化。惟信義房屋不動產經濟研究所認為,東京23區的摩天公寓大樓將從年初開始帶動市場。

    豐洲呎價親民 有望受追捧

    其原因在於車站附近大規模複合開發將自春季開始啟動,而在郊外地區數個大型動工也將陸續開始。因為上述原因,預估東京23區的供給戶數,將相較於2019年微增1.4%,達1萬4000戶。市場對於灣岸地區與山手線的新車站「高輪Gateway」周邊的關注度也有所提高。

    同時,不少東京人都擁有「灣岸Life Style」,其中豐洲成為熱門之地區,根據不動產資訊服務公司Mercury統計數據,豐洲地區的住宅平均每坪約介乎300萬至350萬日圓之間,折合約21萬港至25萬港元,較東京23區平均每坪377萬日圓更顯親民,因此預期未來將吸引更多家庭、白領上班族及首購族選擇入住。

    豐洲生活圈可說是灣岸地區發展最為成熟的一區,利用百合海鷗線及地下鐵有樂町線便可直達東京都心,居住環境空間較擴闊加上便利的交通,入住人口也逐年增加,據該區官方統計,目前豐洲的居住人口約36700人,2014年來增長了3.6倍。

    利率上升或致樓價下挫

    風險方面,一旦利率開始提升,住宅貸款的利率也會急速攀升,屆時樓價有機會下挫。若真達到逆轉利率,並對日本經濟造成負面影響時,對住宅、不動產業界所造成的影響將不小。東京奧運、殘奧後,不動產價值也難以如倫敦或北京一樣維持下去。

    購買日本物業要留意物業可否承受天災,因為水浸是近年日本常面對問題:包括地表地底的水患、河川氾濫冲走房屋等,家園遭奪走的案例不少。暴雨等水災新聞不再罕見,2018年夏天以西日本為主的中部地區、北海道及全國廣域範圍,都曾出現集中豪雨。物業代理建議進行不動產交易時,應該向簽約對象出示載有淹水假想區域資料的災害地圖,並且將住宅建築業法的修訂寫在簽約文件上。

    明報記者 龍彩霞

    [龍彩霞 海外置業錦囊]