專家觀點>海外置業錦囊
北海道樓價升幅跑贏全日本 代理：800萬元二世古別墅仍值博
【明報專訊】日本北海道一向是港人的熱門旅遊勝地，冬天到二世古滑雪，夏天則到富良野欣賞色彩斑斕花田。前往當地的機票及租住酒店價格比東京大阪稍高，房價卻便宜近半。JP HOUSING銷售及市場推廣總監史可為（Matthew）表示，過去兩年當地房地產錄得超過兩成升幅，尤其是鄰近滑雪場的物業。今年是東京奧運年，部分比賽項目會移師北海道，勢進一步利好當地樓市前景。
北海道又名「雪之國」，近年不少外國人及中國人湧入當地買樓，以致樓價不斷上升。根據日本國土交通省，去年12月25日的研究報告顯示，日本全國樓價已經連升58個月，當中北海道升幅跑贏全國。去年九月，當地樓價按年升13.1%，其次為四國地方，按年升5.4%，東京都中心地段僅升2.3%。
毗鄰雪場升值前景佳
Matthew指，當地樓價差異很大，位於札幌樓價僅為東京的一半，在小樽約100萬港元已可購入800平方呎物業。講到升值潛力較佳的地段，必然為滑雪場附近，尤其是二世古的比羅夫地段。該地位於二世古區最熱鬧的中心點，附近亦有不少酒吧、餐廳、便利店等。現時，位於比羅夫站附近一個2033平方呎的別墅，售價為1億2000萬日圓（約860萬港元）。
如所購入的物業用作收租用途，建議選擇鄰近市中心、旅遊熱點的地區，會容易出租。另外北海道天氣獨特，需要定期打理，冬天時通常屋頂、水管會積雪結冰，需專人清理。夏天亦要保養保暖系統，投資者要留意相關維修支出。
雖然是隔山買牛，但亦可委託日本管理公司協助收租、維修事項，費用視乎個別公司而定。另外購入別墅與一般單位有分別，一般購入個別單位，會有大廈管理團隊，即使需要大維修只需業主合資。但別墅外牆、水管等所有維修費用則需業主個人負責。
口頭承諾等同臨約
買入日本物業，一般不需要簽署臨時買賣合約及繳付細訂，日本雙方只需口頭承諾即可簽約。一般買家需繳付樓價的10%，等待物業交吉才付清尾數。對外國人而言，當地銀行不容易批出按揭貸款，一般需要全數付清。日本亦有獨特的「瑕疵保險」，買家入住後，若發現建築、水管等任何問題，均可向前業主追討，時限由三個月至一年不等，均由買賣雙方擬定。如要在北海道投資，Matthew建議首選為二世古，其次為札幌市中心，最後為小樽及富良野。
購3項目不用400萬
易方資本首席經濟師王弼對北海道投資有一番研究，數年前，他已經伙拍當地朋友買入位於札幌3層高、合共21個單位的物業，並出租給附近大學生。他笑指，首次買入當地物業是抱住投資心態，聞說回報逾兩成而感心動。由於幾人合資，他的投資額僅100萬港元。「雖然回報確實有兩成，但扣除各項雜費，實際回報只有8厘。」
他表示，在海外置業有別於香港，始終香港價值是作為國際金融中心，加上地價一向較其他地區高。明白這個道理後，他不再以投資賺錢為北海道置業目標，「當年在海外留學，非常懷緬溫哥華的郊外與大自然及加拿大雪場。」正因如此，第二次他選擇購入位於富良野的1300平方呎別墅，作價約70萬港元。每年都會有一個月時間與妻兒到當地度假，享受慢活時光。
2017年，他又於滑雪場附近買入4塊地皮，買入價約為200萬港元。當初，他想自己一手一腳設計私人別墅，後來未開始設計，地價已一直飈升，至今已升值近五成。正因如此，他發現地皮有升值潛力，相反樓價只會折舊。
他提醒投資者，不應以香港標準、價值觀套用於海外置業。另外，最好要有相熟朋友在當地生活、了解行情，甚至可代為管理才作考慮。事實上，不少地產公司標明物業回報亦不宜盡信，因往往未計及管理及維修費用。