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樓市庫存過剩 大馬降海外買家門檻 最平114萬港元做業主

【明報專訊】反修例風波引發的社會衝突持續逾半年,縱使近期本港社會稍為平靜下來,但各種矛盾仍未解決,港人移民意欲不減,而馬來西亞一直是較為熱門的地點。如港人有意到當地置業移民,最近更迎來好消息。由於大馬樓市有大量庫存積壓,當地政府將放寬海外買家購買城市公寓的限制,門檻由過去的100萬令吉下調至最低60萬令吉,投資門檻大為降低,但只限於購入滯銷的公寓單位。

在芸芸港人熱門移民國家中,大馬「第二家園」計劃為相對門檻較低的移居計劃,申請人需證明擁有約50萬令吉(約95萬港元)流動資產,及每月1萬元令吉的海外收入,便可獲得10年居留權。申請人獲批時要開30萬令吉定存戶口外,一年後可提取一半即15萬令吉作買樓或其他用途。移居門檻較低之餘,買樓限制亦較少,大馬僅有數類房地產不開放予海外買家,其中一類就是價格低於100萬令吉的物業,其他包括州政府指定廉價住宅、於馬來保留地的住宅,以及被政府指定為土著的房地產等。

限購滯銷單位 次季1.4萬伙

今年大馬政府為消化積壓的大量庫存,當地政府進一步放寬限制,以吸引海外買家購房。當地政府於明年財政預算案中,把海外買家購買城市公寓的門檻,由100萬令吉下調至60萬令吉(約114萬港元),將從明年1月起開始實施,為期12個月,但只限於滯銷的公寓。再加上馬幣近年兌港元持續貶值,也使港人於當地買樓的購買力更相對提高。

事實上,大馬樓市滯銷問題嚴重。馬來西亞國家產業資訊中心(NAPIC)數據顯示,大馬第二季度高達1.4萬伙單位滯銷,總值83億令吉,而且不止涉及貴價公寓,甚至30萬令吉以下物業都面對同樣問題,而且所佔數目不少。

按地區劃分,吉隆坡更為大馬第二滯銷單位多的州份,而且60萬元令吉以上物業正正佔了半數。雖則入場門檻下降,但既然是滯銷單位,本身其質素,還有考慮到隨後價格走勢,也有可能令外國買家猶豫。

地產界對大馬樓市前景則仍感樂觀。馬來西亞保險投資企業KSK集團行政總裁兼KSK Land董事經理柯盈妃表示,目前吉隆坡金三角中心地區一地難求,區內有不少購物商場、醫療和教育中心,對買家而言,是具吸引的投資機會。當中,不乏港人投資者查詢,當地樓價為香港十分一亦是一大誘因。她透露港人客戶都是偏好購買一至兩房戶,以作收租或作度假之用,並指長期有來自香港的查詢,最近未見明顯變化。

高級公寓出租回報5厘

她指,目前在吉隆坡買非中心區的物業最便宜亦需要8.5萬美元(約66.3萬港元),如果是位處市中心的高級公寓則平均索價36萬美元(約280.8萬港元)或以上,位於市中心的品牌服務式公寓更平均達94萬美元(約733.2萬港元)。不過,如果以品牌公寓來計,該市同類物業已相對曼谷和新加坡低水。一般而言,品牌公寓會較易租出,今年上半年,吉隆坡的高級公寓及服務式住宅平均租金回報都有約5厘,外國人佔市內人口比例也逐漸上升,並佔整體約9%。

KSK Land推出吉隆坡綜合發展項目8康麗(8 Conlay)將於明年落成,項目位於市中心金三角地帶,集酒店、零售和住宅於一身。其中提供酒店式服務的YOO 8品牌高級公寓現正推售,分別有A、B兩座,面積介乎700至1328平方呎,售價227萬元令吉至465萬令吉(約432萬至885萬港元)。

政府推樓市維穩政策 望買家重返市場

對於明年大馬樓市前景,代理萊坊指出,隨大馬央行宣布降低隔夜利率0.25厘後,會減少借貸成本,其他銀行如渣打亦有跟隨,估計會令市場交投更為活躍。惟該行估計,對大馬樓市仍抱謹慎態度,源於市價和買家負擔能力有明顯落差,但政府正積極檢討政策穩定樓市,如國家房地產政策2.0,目標是解決樓市多樣問題,加上年初推出的房地產所有權運動(HOC),降低借貸利率和P2P借貸平台,或使買家和投資者重返市場。

大馬政府今年初推出的所有權運動,本身由年初開始到6月,但最終延至本月底,市場上亦有聲音認為要延至明年。計劃主要目的是增加大馬人的業權,解決樓市供應過量問題。HOC主要優惠包括地產商開價最低10%折扣,豁免物業銷售印花稅以及1000萬令吉物業的購買協議,還有250萬令吉貸款協議的印花稅。

明報記者 王俊騏

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