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海外投資者回流 紐約樓市望改善 曼哈頓區供應多 第3季樓價按年跌14%
【明報專訊】紐約房地產縱使樓價高企，仍一直深受國際投資者青睞，但近年隨供應增加累積不少庫存，使樓市吹淡風。不過，佳士得國際地產指出，紐約房地產向來有一定需求，為很多人的目的地，樓價相對穩定，不少海外買家更視紐約樓為避險天堂而進駐，並相信最近樓市最壞時刻已經過去，現已是入市的最佳時機，其中學校附近地區可以看高一線，具有一定需求，放租和賣盤都較容易，回報同樣穩定，本身亦較受華人投資者歡迎。
佳士得國際房地產經紀Herbert Chou認為，現時就是入市的黃金時間，紐約樓市一般有很多投資者參與，但受早年中國內地限制資本外流影響，內地買家的數量明顯減少，加上發展商大量興建新樓，庫存偏多，才使樓市偏軟。惟他指市場供求已逐漸自行調節，趨向平衡，建屋申請亦已下降，樓市經過下跌周期後勢將回升。在過去18至24個月，市場亦的確逐漸回穩，特別以100萬至300萬美元住宅銷量理想，海外投資者正逐步重投市場，但暫時庫存仍較多被本地買家消化。他估計，未來12至24個月紐約樓價會稍為重拾升勢，海外需求有所復蘇，反映在雀兒喜（Chelsea）區的1房戶，一天內可接到4至5個內地買家查詢，近期包括香港在內的亞洲買家查詢更增加三成至四成。
紐約樓市海外需求復蘇
另一經紀Edward Joseph指出，現時紐約為一個活躍買方市場，但同時對價格敏感，若樓價顯著回調，便會吸引到買家入市。目前樓市亦受低息環境支持，庫存相對較低，投資者面對的環境亦較友善。他又指紐約對很多人來說是一個目的地，犯罪率低，人們想進駐多於離開，還有近年不少人選擇在紐約提早退休，皆因生活仍然保持活躍，不期望在傳統退休地方如佛羅里達州居住，這會有利當地樓市，他又強調在紐約買樓蝕錢離場是非常困難。
中國投資者偏好市中心
此外，他又稱，有一些人為了子女升學而遷進紐約，學校附近地區的樓盤也是具備投資潛力，同時較為穩定，不論放租或出售都較容易，而且鄰近地區保安會較好，例如紐約大學和哥倫比亞大學周邊。他指中國內地買家較喜愛金融中心區，中城、雀兒喜和59街附近等；有實際用途買家會偏好2房至3房戶，投資客偏好1房至2房戶，較容易租出之餘，也可使資金運用更為靈活；整個紐約平均租金回報介乎3厘至5厘。
在曼哈頓以外，隨交通網絡擴展，長島和布魯克林等區都有吸引投資機會。不過，他指中國內地投資者仍偏好市中心區，紐約市第二大行政區皇后區是其中一個熱門選擇，並指曼哈頓地位仍難取代，由於是一個長型半島，意味橫向發展空間相對有限，只能向上發展，成本相對較高，由於有很多地標，發展限制多，供應有限下，往往都是需求大於供應。
紐約樓亦具一定抗跌力。Herbert指出，即使在2008年金融海嘯時，美國大部分地區樓市都大跌，但紐約同期只跌約15%。即使在911恐怖襲擊後，樓市出現恐慌性拋售，人們感到焦慮，但在6個月後樓市已經重拾升勢，反映市場能夠消化一些突如其來的消息。而且，在紐約買樓可擁有永久業權，不論任何一個政黨上場對市場影響不大，都是紐約本身的吸引之處。縱使明年為美國總統大選，他料的確會使本地買家抱觀望態度，但對投資者而言實際影響不大。不過，最近一季曼哈頓樓價仍在下行。房地產數據公司Douglas Elliman公布，曼哈頓第三季平均樓價按年下跌14.1％，按季更是跌了逾兩成，達165萬美元（1287萬港元），成交量跌14%，供應仍然偏多，不同價位的公寓供應都超出了10年平均水平。
該行指出，由於大量買家為逃避紐約市自7月起上調大廈稅（Mansion Tax），大部分人都趕及在上一季成交，相對令今季成交明顯大減。新稅對豪宅的影響相對明顯，樓價跌幅更大，平均樓價按年跌近兩成。