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泰央行收緊按揭 出租回報更吸引 供應充足 曼谷樓價料放緩
【明報專訊】泰國曼谷是不少港人熱門旅遊之選，近年更有統計顯示泰國是港人退休熱門地點。不過，泰國並沒有移民計劃，故港人要在泰國定居，須透過創業或退休等計劃。至於近年泰國房地產供應充足，樓價表現平平，反而將物業出租回報較為吸引。
世邦魏理仕（CBRE）表示，曼谷房地產市場將放緩，主要是因為供應多。雖然曼谷市中心地價上升及黃金地段的永久業權土地稀缺，地皮競爭仍然激烈，惟泰國將有新法規推出，以及2020年新曼谷城市計劃開始，不少地產開發商要重新評估情况，銷售活動也明顯減慢。由於新規和前景不明朗，曼谷房地產面臨挑戰，包括樓市「加辣」措施及更嚴格的按揭要求，同時明年推出的新城市規劃及土地和財產稅做準備。最重要是泰國經濟增長主要動力來自出口及旅遊業，但今年中美貿易戰對泰國出口產生的影響仍是未知之數，若經濟受到衝擊，自然會拖累樓價。
地產商重新評估市况 銷售明顯減慢
同時，自去年7月布吉島附近一艘觀光船沉沒導致47名中國遊客喪生之後，旅遊業蒙上了陰影，市場關注內地遊客對當地旅遊會否重拾信心。世邦魏理仕認為，中國遊客到訪曼谷數字反彈。至於泰國政局問題，事實上經常出現的政變早已不是「新聞」，例如曼谷紅衫軍及黃衫軍活動過後，曼谷旅遊業都可以很快復蘇。
另外，泰國央行收緊按揭規定，首置購1000萬泰銖（約257.8萬港元）以上的物業，新做按揭成數限制由以往的最多九成降低至八成，購買第二物業的成數限制亦都劃一，同時不再容許銀行借出超過樓價的金額。由於按揭成數降低，導致投機炒賣或投資者減少，故成交回落。隨着需求減少，開發商將目標客戶轉至海外買家，惟泰銖走勢強勁也令海外買家卻步。世邦魏理仕報告指，不少開發商推出公寓項目，超過每平方米30萬泰銖（7.73萬港元），而新的標準似乎是每平方米25萬泰銖（6.44萬港元），但不少新樓銷情緩慢，已完工項目中的未售出單位要以折扣價清倉。
泰國東部經濟走廊（EEC）料將成為更明確的發展重點，屆時將確定通往EEC的高速鐵路沿線公共交通發展項目。世邦魏理仕認為，這將增強泰國對歐洲經濟共同體中外國投資者的吸引力。政府還在工業區的免稅區內向外國人提供財政獎勵和免稅。
東部經濟走廊 吸引外資進駐
Whizdom 101是目前推出的曼谷新盤之一，位於素坤逸路（Sukhumvit），曼谷主幹道之一，惟該區樓價目前仍然大大低於曼谷市中心。物業位置靠近Punnawithi BTS站，並有人行天橋連接，鄰近Bangkok Mall、國際學校、會議展覽中心等，售價由453.1萬泰銖（約117萬港元）起。Whizdom 101項目的亮點是屋苑內設有一個超大型的購物中心，非常方便。
看好下半年泰銖 有意置業趁早兌換
資深外匯及商品獨立分析師盧楚仁表示，有財經機構向分析員和交易員做問卷調查，結果幾乎一面倒看好下半年泰銖的走勢，當中不外乎幾大原因。首先，泰國經濟尚算保持平穩，例如第一季GDP增長由去年第四季0.9%加快至1%，故泰國央行表示會維持利率到2020年不變，在沒有減息壓力下，泰銖表現自然優於其他有減息壓力的貨幣；其次是在中美貿易摩擦下，加上中國內地生產成本急速上升，而且請人困難，部分外資把中國廠房搬往泰國，從而提振泰銖匯價。目前泰銖已升至每港元兌3.87泰銖，向3.8關口邁進。若有意在泰國置業，建議可趁早兌換泰銖。