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曼徹斯特媒體城租務需求旺 投資者須留意租金管制進展
【明報專訊】英國首相約翰遜上台後，脫歐進程未見明朗，離10月31日限期愈來愈近，意味硬脫歐風險不斷升溫。英國樓價也持續放緩，9月樓價增長更見6年新低，按年增長只有1.1%，但有個別城市仍錄強勁升幅，包括北部城市曼徹斯特。有地產代理指，隨着連接倫敦的高鐵將會建成，加上曼市中心區寫字樓租金只有倫敦四分一，吸引不少企業遷入，帶來了勞動人口，刺激樓價和租金上升。
仲量聯行國際住宅部銷售主管章覺文指出，曼市3至4年升幅都勝於倫敦，主要受高速鐵路快將落成帶動，一旦建成來往倫敦只需約一小時，或使人們居於曼市，但前往倫敦工作的概念實現。而且倫敦寫字樓租金昂貴，如同樣位於市中心，曼市寫字樓只需要其四分一租金，吸引企業遷入，並使勞動人口增加，需求增加也使租金和樓價上升。
代理：市中心「無買錯」 細單位較受捧
曼市面積遠小於倫敦，章覺文指，購買市中心郵政區號M1一帶物業「唔會錯」，市內又同樣以細單位包括開放式和1房戶較受歡迎。較偏遠的媒體城（Media City）周邊樓盤亦受追捧，隨有多間知名機構遷入如英國廣播公司（BBC），加上本身租金較市中心再便宜200至300鎊，令到很多人都不介意多花15至20分鐘路程上班換取較低租金，故附近租盤一般都極快承租。兩地樓價也有一定分野，以1房戶為例，市中心平均售26至27萬鎊，在Media City則只需約17萬至18萬鎊。
樓價升幅強勁 上月全國排行第三
事實上，曼徹斯特樓價增長同樣強勁。英國房地產網站Zoopla早前公布二十大城市樓價指數，首3名都由北部和中部城市所包辦，分別為萊斯特、利物浦和曼徹斯特，三者的升幅介乎4.5%至4.8%。再反觀首都倫敦，同期僅僅錄得0.2%升幅，更遜於全國整體的2.1%。
同時，曼市的平均樓價實在遠低於倫敦，平均約17.3萬鎊（約165.8萬港元），倫敦則要48.3萬鎊（約462.9萬港元）。
Zoopla又發現，英國使用按揭的買家正在增加，新按揭數量更創金融海嘯以來新高，相信與低按息和就業情况現想有關。Zoopla相信，隨脫歐進程回到中間點，相信樓市表現不會突然變差，市場仍是由地方經濟和負擔能力等基本面主導，而宏觀經濟變化仍是最大風險，但暫未見家庭業主改變行為。
本地政局動盪 港人對英置業查詢增加
本港社會衝突未見緩和，港人對移民關注度提升，章也指近期整體英國樓的查詢增加。而在曼市置業的港人都是以投資為主，買作自住的人佔三成半。隨入場門檻低同時回報較高，買曼市樓的人又以30至40歲為多，較為年輕。他稱英鎊貶值也是另一吸引之處，脫歐公投後英鎊曾急貶近兩成，意味港人購同一層樓由早前需900萬港元，變相只要780萬元便能入手。
這邊廂香港尚未回復平靜，那邊英國脫歐亂局也在持續。約翰遜曾坦言在本月底死線前，達成脫歐協議機會微，但近日又有報道指歐盟就北愛爾蘭問題作重大讓步，把擔保方案加入期限，即讓北愛留在關稅同盟，直到找到方法不需與愛爾蘭設「硬邊界」。
章認為，脫歐問題都已經提及多年，已在市場上反映得「七七八八」，指客戶都漸對有關消息沒有反應，料「硬脫歐」都勢在必行，只是時間上問題。反觀其實近期當地交投有所上升，更有發展商有加價意欲。
租管壓抑供應 不利租客
另外，最近有聲音呼籲曼市當局實施租金管制，也值得留意。章指現時難以評論，但稱該市租金不算升得特別快，只是樓價升幅快於租金，令租金回報明顯較以往的6厘減少，現只有4.8至5.2厘。惟他指，現時樓盤承租速度仍然很快。英國住宅業主協會（RLA）則認為，租金管制從表面上為一種吸引、簡單和民粹，可以解決租金上漲的方法，但實際上使租戶的處境更差。該會稱，租金管制會使市場供應下跌，令租戶選擇減少，並使露宿的人數增加。該會續指，美國三藩市也曾擔心引入租金管制後，會減少租盤供應，全球各地例子也反映這會提高了租屋成本。