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外資進駐 河內新商業區具潛力 分析：公寓庫存多 下半年樓市續穩
【明報專訊】貿易戰對中美經濟造成影響，反而越南成為得益者，因不少中國廠家將生產線移至越南，利好當地經濟。事實上，星展銀行及野村均看好越南前景，前者預測越南GDP將在2029年超越新加坡，樓市自然看漲，惟要留意越南置業投資最大問題是較難承做按揭，而且有外匯管制。越南房地產市場以首都河內及胡志明市較受投資者歡迎，主要因為交通配套較其他地區完善，以及不少外資也選擇在該兩個城市設立辦事處，物業需求較殷切。
首都河內在佔盡優勢下，今年首4個月外國直接投資（FDI）成績驕人，達44.7億美元，按年激增5倍。未來將受惠更多外國企業進駐，中產及富裕人口不斷增加，對優質住宅需求勢必倍增，尤其是毗鄰商業中心及購物旺區的住宅。
中美相爭 越南成最大贏家
越南去年GDP增長跑贏中國，早已吸引環球投資者注視。最近中美貿戰激烈，巨企及投資者為了「避戰」紛紛轉攻其他市場，進一步刺激越南經濟發展，使越南前景備受市場看好，其中投行野村研究報告指，隨着中美貿易戰引發進口商轉移訂單，預計越南未來一年獲得佔GDP達7.9%額外商品訂單，此份額中佔達7.5%來自美國商家，因此，報告認為，越南是貿易戰中最大贏家。
另一份由星展銀行經濟學家Elvin Seattle發表的研究報告，亦十分看好越南前景，認為關稅戰為越南帶來契機，未來外國投資和勞動力勢必增加，將令越南今後10年經濟增速有望保持6%至6.5%的水平，此趨勢下，預計於2029年其經濟規模將超越新加坡。
事實上，由於外資持續進駐且出口表現亮麗，河內經濟繼續取得良好成績，今年首季各產業增速均保持擴張，其中服務業及建造業與工業分別錄得7.08%及7.13%增幅；巨額的外國資金為城市所帶來的直接和間接投資金額合共達40.4億美元，按年飈升10倍。今年首4月，河內FDI激增，期內為市政府帶來財政預算收入達90.426萬億越南盾，已佔全年預算的34.4%，按年增長18.7%，可見河內市為越南經濟貢獻不少。
新核心商業區（CBD）南慈廉郡（Nam Tu Liem）為河內經濟重心之一，區內除了有越南其中一幢摩天大廈京南地標大廈之外，還有不少高級寫字樓，是活躍的商業區；加上多家高級酒店包括JW Marriott、Hanoi Grand Plaza及洲際酒店（InterContinental）等，突顯這商業核心地段的高尚繁華。鄰近南慈廉的紙橋郡（Cau Giay）可媲美香港「中半山」的高尚住宅區，自然坐享地利，帝皇地產集團董事總經理陳卓明表示：「Cau Giay鄰近商廈群，知名巨企如三星、宏利保險及越南電訊商Mobifone亦進駐其中，商業發展蓬勃，加上Trung Hoa街打造成韓國村，令該區時尚又充滿活力，正好滿足如韓國等外籍人士生活品味，及本土中產富豪追求優質生活的需求。」
豪宅入場費低 料租金回報7厘
近期HCCI及Vietnam Land發展商看準時機，乘勢推出全新住宅項目Chelsea Residence，屋苑設施包括泳池、健身室、兒童遊樂場、商店、咖啡室、戶外用餐空間等休憩設施。單位面積590至1500方呎，間隔1房至3房，備有基本裝修，預計2021年落成，入場費130萬港元起，料每年平均租賃回報達7厘。陳指地鐵線將於2020年通車，物業鄰近地鐵站，該盤升值潛力豐厚。
投資者要留意，越南河內今年下半年房地產價格料不會有大變化，越南房地產協會（VNREA）市場研究員Nguyen Minh Ngoc接受訪問時表示，今年下半年中高級公寓市場不會出現價格波動。據VNREA稱，由於近3年公寓庫存較多，河內樓市供應今年底前料持續穩定，但新公寓的供應量已從今年初開始下降。當新供應量下降但公寓庫存偏高時，樓價升幅預期較小，甚至有機會輕微下跌。準買家要留意今年底房地產行業信貸政策變化，將對貸款市場產生重大影響。VNREA董事長Nguyen Tran Nam表示，由於擔憂房地產泡沫，政府會進一步收緊貨幣政策。
農村人口入城 樓市將續增長
另一方面，住房計劃和補償的土地數量已經收緊，而市場上的購買力仍然很強。據報道，從今年初到現在，FDI進入越南房地產市場的金額與2018年同期相比大幅增加，達到了過去3年的最高水平，成為越南房地產市場的支持。Nam表示，越南房地產市場的最大優點是巨大的需求和流動性。據統計，每年有多達100萬人從農村遷移到城市。根據第一太平戴維斯（越南）報告，樂觀的經濟前景、高水平的外國直接投資和適當的貨幣政策，確保越南房地產市場持續增長，同時預計主要城市的供應增加，以滿足需求。