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長島樓價短期料跑贏曼哈頓 紐約將實施新稅 代理料影響不大
【明報專訊】紐約房地產入場門檻高，豪宅中心區曼哈頓平均樓價逾千萬港元，相信令不少投資者，以至為子女留學置業的家長卻步。不過，代理Douglas Elliman Real Estate全球市場高級副總裁Richard Jordan認為，離市中心不遠的長島區（Long Island）入場費較低，逐漸吸引海外買家目光，更相信短線樓價增長可望跑贏曼哈頓。
Richard Jordan估計，今年紐約樓市都會繼續橫行，並有可能續現調整，但稱在2008年金融危機時後，樓市僅花了5季便完成調整，復蘇速度僅次於倫敦；而且對比當時全球槓桿水平高，現時紐約不論地產商和買家的資本水平都較高。再者，把紐約房地產一般分為三大類別計，現時樓價100萬至300萬美元的住宅的交投仍不錯，2500萬美元以上的超級豪宅交投也不差，今年首季錄20宗成交，為9年來最活躍的交投季度。
紐約首季20宗超級豪宅成交 9年最活躍
隨美國失業率處50年來低位，經濟強勁，紐約本身有不少於納指和道指上市的大公司，吸引青年才俊還有初創企業前往，帶來一定住屋需求；只是隨市面上選擇增加後，才令他們花更多時間決定買樓。海外買家方面，隨全國主要城市都設海外買家印花稅，而美國暫時仍未有，加上本身美國有不少著名大學，家長會為子女升學買樓，海外需求也不少，他們的目光一般都是放於紐約、洛杉磯和邁阿密等沿岸大城市。
紐約細單位為主 平均租金回報約2.5厘
紐約和洛杉磯為美國東西岸的大城，若對比兩地的樓市，Richard稱主要分別在於洛杉磯平均單位面積較大，紐約以一房戶較為普遍，但兩地樓價其實相差不遠。根據萊坊資料，兩地平均租金回報都是處於約2.5至3.25厘。
按區域劃分，Richard稱買家一般都是選擇中心曼哈頓，以及長島等地，當中指海外買家對長島物業的興趣正在增加，皆因門檻較低，離市中心亦只是數個地鐵站之遙，並料短線樓價增長或會跑贏曼哈頓。
不過，據Douglas Elliman數據顯示，首季長島區中位數樓價甚至微跌0.2%，不及曼哈頓同期增長7.6%，但勝於洛杉磯錄3%跌幅。惟論入場費計，長島區的確便宜了一大半，同期長島樓價中位數僅42.9萬美元（334.6萬港元），遠低於曼哈頓的107.5萬美元（838.5萬港元），以及洛杉磯的145萬美元（1131萬港元）。
長島門檻低 較曼哈頓平逾半
縱使紐約還未有針對的海外買家的徵稅，但紐約市將於下月起調整大廈稅（Mansion Tax），價格100萬美元以上、200萬美元以下物業，稅率維持1%不變，但200萬美元以上物業的稅階則增加。Richard稱，有不少買家趕在新稅實施前入市，但相信新稅對樓市影響不大，因100萬美元以上物業的稅率不變，就算200萬至300萬美元物業的稅率加幅亦不明顯，再者對比全球其他大城市的印花稅率仍是偏低。除外，紐約州物業轉讓稅同樣上調，商業物業價格200萬美元以上、300萬美元以上住宅，轉讓稅由過去的0.4%上調到0.625%，凡於4月1日後交易的物業，將於7月起付新稅。
另外，過去活躍於多個全球多個主要城市的中國買家，近年投資有減退迹象。特別在內地限制走資和中美貿易戰的背景下，美國調查公司RCA數據顯示，今年首季中資在美國樓市的投資額按年大減72%，較2016年第三季高峰相比更是減少九成。
RCA分析，中國投資者對美國樓的投資於2015年下半年開始增加，但情况在2017年下半年開始改變，皆因當時正值中央為壓制人民幣貶值和減低企業債務，而提高了海外投資限制，中美貿易戰則成阻礙在投資的心理因素。不單是內地，以整體投資金額計，根據萊坊發表了今年《資本市場》報告，直至今年首季12個月，香港的跨境投資額大減了37%。