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高尚住宅受捧 曼谷樓市供應料歸平衡

【明報專訊】在後疫情時期,不少政府蠢蠢欲動準備開關,其中有消息指泰國政府將於7月1日起放寬旅遊限制,希望旅遊業回復正常。世邦魏理仕發表報告,2020年泰國房地產市場面臨的挑戰,除疫情之外,國際貿易與中美局勢也影響潛在的市場增長。特別是新冠病毒疫情嚴重阻礙了泰國經濟發展速度,家庭債務上升,影響消費者推遲在泰國置業的決定。展望2021年,泰國首都曼谷的下半年樓價和供應幾乎可以開始取得平衡,當然準買家也要留意疫情變化及泰國政府是否採取房地產市場刺激措施才做決定。

海外買家偏愛永久業權項目

世邦魏理仕發表的報告指出,由於2021年第一季曼谷房地產銷售數量較2020年第四季大為減少,只有4897個單位,第二季開始新盤回升至9116個單位,其中高尚住宅會繼續受到追捧。曼谷樓價會否全面上升,視乎外國買家入境狀况。億錚海外置業發表報告表示,在泰國置業要留意業權問題,海外買家偏好永久業權(Freehold Land),因永久業權的轉售能力較佳;而租賃業權(Leasehold Land)目前簽發的最長租約期限為30年,一般租約期滿後可以續簽兩次,合共90年租期,但此權力只有土地使用的權利而非實際擁有土地。根據泰國政府法例條文規定,海外買家最多可以持有樓盤項目總面積49%的永久業權,其餘的51%總面積業權必需預留給泰國國民。舉例說,樓盤項目提供100伙面積相同的單位,海外買家只能購入其中的49伙。若有海外買家希望購入第50伙單位,便需要以租賃產權方式持有該單位,租賃產權限期一般為30年,期滿再續租。​

買現樓須一筆付清

海外置業都是隔山買牛,而樓花預售價格會較現樓為低,現樓的好處是以現貨交易,可以即時確認所有樓盤條件及狀態。現樓亦可以向業主購買其二手樓盤,購入後即可移交使用。樓花為向發展商購買未正式落成的物業,業主可以先付首期購入心儀樓盤項目,財務安排較現樓靈活。一般而言,在曼谷內的樓花項目,發展商會於預售期間收取樓價的20%至30%作為首期費用,餘款會於項目落成及驗樓才繳付;相反,現樓項目需一次過繳付100%全額樓價,但可避免爛尾風險。

​由於泰國物業市場與香港不同,泰國方面只需要是泰國公司,即可買地及興建住宅項目。泰國的土地面積遠比香港的大,所以泰國地產商的數量也數之不盡,因此建議準業主最好選擇於泰國本土上市的大型發展商,而發展商亦最好有過往不同種類的物業項目可供參考。第一步最好先透過Google Map了解清楚樓盤項目的實際位置、交通及地區配套。如真的不能夠到當地視察,最好請代理或朋友協助實地拍攝影片,掌握實際情况。​

收租保養可委託代表代勞

在泰國置業後,無論打算自住或出租,售後及物業管理亦相當重要;一般物業的租賃管理並非簡單如交由物業管理處代辦,因為物業管理處並沒有租客網絡,而且潛在外國人租戶與泰國人言語不通,在管理上有機會帶來很多不必要麻煩。而且物業管理處一般並不負責裝修損耗,所以租賃管理和售後服務是非常重要的;業主亦可以委託朋友或代理代勞。由於不同地區稅制都不同,與香港分別是在泰國購入物業時有不少費用要繳付,當中包括稅項、按揭費用、服務費,甚至大廈維修基金、電力、水務安裝及保險費用等,但總費用開支仍取決於購買物業的種類及物業的持有年期等。

當物業竣工及交收時,一般發展商會要求買家先支付未來一年的管理費,而管理費會用於物業日常運作所需開支,如保安、大堂接待及清潔工的薪酬,游泳池的保養,升降機維修等。管理費的計算以每間物業的面積(平方米)為基準去計算出每月的費用。位於曼谷市內的物業項目極少會「包租」,一般以包租作為招來賣點的項目都是位於較偏遠的新開發地區,因為發展商知道那些樓盤項目落成後較難租出,而於包租期後,業主未必能以相同租金把物業出租。

龍彩霞

[龍彩霞 海外置業錦囊]