領展：70億備用資金 隨時併購

提高使用循環貸款比例至11%

加入領展7年多的吳文強，曾協助處理商場翻新。他形容：「領展增長當中變化較大，不能夠預計一定做到收購，因此管理資金會有難度。」面對收購可變性增加，領展過去3到5年已增加使用循環貸款，在其逾300億元借貸中循環貸款融資佔比11%。到去年底連同備用循環貸款加手頭現金，該公司有最少70億元可用。

領展尋求增長時，需著手多元化及分散風險，吳文強說，他們因此到內地投資，亦在港涉足私人商場及寫字樓。考慮到在內地收購借貸利率較高，以好的內地融目取得貸款息率4.75厘，比香港只1厘多而言息差較大，因此較少使用內地貸款融資收購，反而在內地收租後經當地借貸，轉為股息回流香港。他們亦一直就人民幣運作對冲問題作研究。他們借貸時傾向以公司名義行事，非以個別項目融資，借貸到期年期控制在5年以上，每年到期借貸平均50億元，減低急需資金壓力。總借貸逾六成為固定利率，每年財務成本才2.57厘，亦有助降低加息的風險。他們務求槓桿比率低於25%，保持評級。

餐飲租戶佔比增至六成

原有在港商場釐定翻新優次方面，吳文強說，會考慮到項目前景、規劃，能否滿足到市民現時及未來需求而定。他說：「商場翻新後是否成功要由消費者決定，最重要測試指標是以人流量度，單取悅租戶沒有作用」。他認為股東賺錢與社會責任不會有衝突，翻新項目大部分均達內部回報率15%的要求。為配合網購趨勢，同時面對香港零售業低迷，領展因應在商場增設投遞箱，提升餐飲租戶組合至佔比六成，他相信有助抗跌力比平時好。